Když v účetnictví hovoříme o hypotékách, kombinujeme dva aspekty: finanční aspekt (jak je úvěr strukturován a splácen) a účetní aspekt (jak je uznán a oceněn). V každodenním životě... Hypotéka není nic jiného než úvěr se zástavou nemovitosti., ale jeho zachycení v účetnictví má důležité nuance, které by měly být uspořádány, aby se předešlo chybám při prvotním zachycení, následném ocenění a prezentaci v roční účetní závěrce.
Kromě pochopení úvěru musíte nemovitost zapsat na příslušný účet podle jejího účelu: Prostory pro osobní užívání nejsou totéž co budova určená k pronájmu nebo nemovitost, která je koupena za účelem prodeje.A na straně pasiv je dluh obvykle klasifikován jako finanční závazek v amortizované hodnotě, se zvláštním zřetelem na poplatky, náklady a metodu efektivní úrokové sazby, ačkoli v metodě PGC pro malé a střední podniky existuje zjednodušený přístup.
Hypotéka a její základní prvky: co to je a jak to funguje
U hypotéky subjekt půjčí určitou částku peněz a dlužník splácí jistinu a úroky v pravidelných splátkách; jako posilu, Nemovitost je zastavena jako záruka inkasaPokud nejsou platby provedeny, může věřitel zabavit zástavu a aktivum k uspokojení pohledávky.
Opakující se pojmy, které je třeba si ujasnit, jsou: kapitál, úrok, amortizace, splátka, doba splatnosti, úroková sazba a záruka. Konkrétně, Poplatek obvykle zahrnuje část úroku a část splátky jistiny., a jeho výše bude určena typem (fixní, variabilní nebo smíšený) a dobou trvání úvěru.
- Kapitál: vypůjčená částka, která musí být splacena.
- Zájemcena peněz, obvykle roční, aplikovaná na nesplacený kapitál.
- Amortizacesplácení jistiny v průběhu času.
- Podíl: pravidelná platba (obvykle měsíční), která kombinuje úrok a jistinu.
- Termíndohodnutý časový horizont splácení.
- Typ zájmu: fixní, variabilní s referenčním odkazem (např. Euribor + diferenciál) nebo smíšená.
- HypotékaSamotná nemovitost slouží jako zástava k úvěru.
Smlouva o úvěru a záruka za hypotéku jsou dvě základní části: Smlouva stanoví podmínky a splátkový kalendář., zatímco hypotéka je zapsána v katastru nemovitostí, aby poskytla věřiteli právní jistotu.
Účetní zpracování hypotečních úvěrů (PGC a PGC SME)
Z účetního hlediska se hypotéka účtuje stejně jako jakýkoli jiný úvěr, s výjimkou jejího zajištění. Podle NRV 9a, Dluh je klasifikován jako finanční závazek v amortizované hodnotě, pokud není spravován za účelem obchodování (kategorie držen k obchodování) nebo nenastanou specifické neobvyklé okolnosti.
Při prvotním zaúčtování se finanční závazky považované za debety a závazky oceňují reálnou hodnotou, která je v praxi ekvivalentní transakční cena upravená o přímo související náklady k operaci (provize za zahájení, další výdaje účtované subjektem atd.).
Následně se ocenění provádí v amortizované hodnotě, účtování úroků pomocí metody efektivní úrokové sazbyTo znamená, že počáteční poplatky a náklady jsou zahrnuty do efektivní sazby a rozloženy po celou dobu trvání úvěru, což ovlivňuje naběhlé finanční náklady.
9. NRV PGC Pymes však zvažuje zjednodušenou alternativu: umožnit zaznamenání transakčních nákladů a finančních provizí do výkazu zisku a ztráty v počátečním okamžikuTato možnost, velmi praktická pro mnoho malých a středních podniků, se vyhýbá výpočtu efektivní úrokové sazby, i když s sebou nese zaznamenání vyšších finančních nákladů na začátku.
Které účty PGC se používají pro nemovitost podle jejího účelu?
Při oceňování aktiv je rozhodující ekonomický účel aktiva. Pokud jsou prostory nebo budova pořízeny pro vlastní potřebu, je běžné aktivovat investici na účtech (210) Pozemky a přírodní zdroje a (211) Budovy. protože se jedná o hmotný dlouhodobý majetek související s činností.
Pokud je majetek určen k získání příjmu nebo kapitálových výnosů, lze použít účty (220) Investice do pozemků a přírodních zdrojů a (221) Investice do budov. čímž se aktivum rámuje jako investice do nemovitostíJedná se o konzistentní klasifikaci, pokud je primárním použitím pronájem nebo držení za účelem zhodnocení.
V případě nemovitostí pořízených za účelem prodeje v rámci běžného podnikání (developerská činnost, koupě-renovace-prodej atd.) je ve Španělsku obvyklou praxí klasifikovat je jako zásoby, jako součást inventáře pro marketingZde je vhodné přezkoumat realitu transakce a účetní zásady, protože obecný regulační text a interpretace se mohou lišit v závislosti na odvětví a případové studii.
Počáteční a následné ocenění: amortizovaná cena, provize a efektivní úroková sazba
Hypoteční dluh se zpočátku účtuje v reálné hodnotě přijaté protihodnoty upravené o související transakční náklady. Například Pokud účetní jednotka účtuje provizi za otevření obchodu a další výdaje, snižují přijaté peněžní prostředky nebo zvyšují závazek. podle jeho zacházení (obecné nebo zjednodušené kritérium).
Dalším pravidlem je amortizovaná cena: při uzavření účetní závěrky se finanční náklady zachycují uplatněním efektivní úrokové sazby na účetní hodnotu závazku. Metoda efektivní úrokové sazby rozkládá poplatky a náklady po celou dobu trvání úvěru., aby finanční náklady odrážely skutečnou ziskovost operace pro věřitele.
PGC Pymes umožňuje zjednodušení. Pokud bude přijat, Počáteční provize a náklady se účtují přímo k výsledkům v době vykázání, čímž se zabrání přepočítání efektivní úrokové sazby. Tato účetní zkratka je platná a široce používaná mezi malými a středními podniky vzhledem k jejich provozní povaze, ačkoli pravdivý a poctivý obraz musí být posuzován individuálně.
Typické účetní zápisy pro hypotéku
Obecně mezi nejběžnější účetní milníky hypotečního úvěru patří: počáteční zaúčtování, narůstání úroků, reklasifikace krátkodobé části, případné zahrnutí úroků do jistiny (kapitalizace dle smlouvy), pravidelné platby a případně předčasné splacení. Přesné podrobnosti závisí na amortizační tabulce a podmínkách smlouvy..
- Počáteční zaúčtování závazku: zaúčtování přijaté hotovosti nebo přímé platby prodávajícímu a zaúčtování dluhu v reálné hodnotě upravené o transakční náklady.
- Naběhlý úrok: vykazování finančního nákladu aplikací efektivní úrokové sazby na nesplacený zůstatek.
- Úrok zahrnutý do jistiny: pokud je smlouva kapitalizuje, zvýšení účetní hodnoty závazku.
- Krátkodobá reklasifikace: Při uzavření účetní závěrky se část, která má být amortizována v následujícím fiskálním roce, převede do krátkodobého dluhu.
- Splátková platba: odliv hotovosti oddělující úroky (náklady) a jistinu (snížení dluhu).
- Předčasné zrušení: odepsání závazku ve výši celkové nesplacené částky a zaznamenání veškerých příslušných poplatků za zrušení nebo úroků.
Pokud je majetek určen pro vlastní potřebu, bude aktivován v bodech (210)/(211). Pokud je určen k investici za účelem příjmu nebo kapitálových zisků, lze použít body (220)/(221). V transakcích typu nákup za účelem prodeje je běžné jej klasifikovat jako zásoby, Je klíčové oddělit aktiva od financování v účetnictví, aby nedošlo k duplicitě částek..
Náklady, poplatky a rozdělení výdajů u hypoték ve Španělsku
Kromě účetnictví se celkové náklady na hypotéku skládají ze tří vrstev: úroků, souvisejících poplatků a provizí. Úroková sazba může být fixní, variabilní nebo smíšenáfixní sazba zajišťuje jistotu sazby, variabilní sazba kolísá s referenčním indexem (například Euribor) a smíšená sazba kombinuje období.
Ve španělském kontextu existuje u nedávných hypoték velmi standardizované právní rozdělení nákladů. Je obvyklé, že kupující předpokládá, že jednoduchá poznámka a hodnocení, zatímco podpůrný subjekt zahrnuje notáře, agenturu, registr a daň z převodu vlastnictví (IAJD). Kromě toho každá strana hradí svou vlastní kopii listiny.
Mezi nejběžnější provize patří počáteční provize, často procento z jistiny. Může existovat také kompenzace za úplné nebo částečné stažení pokud je amortizován před uplynutím lhůty, a další ustanovení (v souladu s platnými předpisy a smlouvou), která je třeba si pečlivě přečíst.
Pokud jde o to, kolik lze financovat, obvykle se jako referenční hodnota bere 80 % z celkové částky. oceňovací hodnota (ne cena), i když může být nižší, pokud se jedná o druhý domov. Z hlediska platební schopnosti se doporučuje, aby záloha nepřesáhla 30–35 % čistého příjmu a abyste měli úspory ve výši 20–25 % hodnoty plus přibližně 10 % na související výdaje.
Klíče k porovnávání hypoték
Při porovnávání nabídek se nedívejte pouze na nominální sazbu: RPSN a náklady na uzavření obchodu mohou zcela změnit skutečné nákladyTaké si projděte podmínky, rizika a to, zda je sazba fixní nebo nastavitelná.
- Výše úvěru a doba splácení.
- Úroková sazba, body nebo bonusy a RPSN.
- Náklady na uzavření a poplatky věřitele plus jakékoli vázané částky.
- Smluvní rizika: poplatek za předčasné splacení, balónková platba, úroky pouze z úroků nebo záporná amortizace.
Případová studie: koupě za účelem rekonstrukce a prodej s hypotečním financováním
Představte si, že je dům koupen za 200 000 eur a banka poskytne dalších 20 000 eur na rekonstrukci, to vše v rámci stejné hypoteční smlouvy. Těchto 200 000 eur jde přímo prodávajícímu a zbývajících 20 000 eur je uloženo na bankovní účet na pokrytí rekonstrukcí. Cílem je, aby aktiva odrážela 220 000 a dluh také 220 000., bez duplicit.
Správný přístup zahrnuje dva aspekty: účtování o nemovitosti a dluhu. Na straně aktiv, pokud je záměrem renovace a prodej v rámci běžného obchodního styku, je rozumné ji zaznamenat jako zásoby v pořizovacích a renovačních nákladech; pokud je účelem pronájem nebo držení za účelem zhodnocení, lze ji považovat za investiční nemovitost (220/221). Nezaznamenávejte renovaci jako náklad, pokud je součástí výrobních nákladů na zboží určené k prodeji..
Na straně pasiv, když vznikne dluh ve výši 200 000 přidělený prodávajícímu, vykáže se závazek vůči subjektu a aktivu ve stejné výši. Šek na 20 000 na renovaci, když je složen, zvyšuje bankovní (nebo hotovost) a hypoteční dluh; když je použit na výstavbu, bankovní dluh se snižuje a hodnota aktiva (zásob nebo investice) se zvyšuje. čímž se kruh uzavírá 220 000 aktivních – 220 000 pasivních.
Pokud by byl tento příjem ve výši 20 000 původně zaznamenán přímo jako hlavní závazek a 220 000 by se také projevilo v aktivu bez úpravy prvního toku 200 000, mohl by se chybně objevit závazek ve výši 240 000. Řešením je zaznamenat část úvěru použitou na platbu prodávajícího (200 000) jako hlavní aktivum vůči dluhu a Překlasifikovat použití 20 000 v hotovosti na aktiva s vyšší hodnotou, jakmile bude reforma zavedena., aniž by se dluh opět zdvojnásobil.
Hypotéky: fixní, variabilní nebo smíšený úrok a jejich účetní dopad
Zvolená úroková sazba ovlivňuje profil finančních nákladů. U fixní sazby Poplatek je stabilní a finanční náklady se v průběhu času vyrovnávají.U variabilní sazby se náklady budou vyvíjet podle referenčního indexu, což se odráží v narůstání úroků. U smíšených sazeb existují vedle sebe fixní a variabilní období.
Z účetního hlediska metoda efektivní úrokové sazby integruje provize a náklady, takže ačkoliv může být poplatek konstantní, Skutečné finanční náklady se budou lišit v závislosti na nesplaceném zůstatkuPokud je zvoleno zjednodušení metody PGC pro malé a střední podniky, počáteční náklady se na začátku zaznamenají jako výdaje a následné časové rozlišení se bude řídit smluvní sazbou.
Hypoteční úvěry pořízené se znehodnocením: před a po roce 2021
Pokročilejší oblastí je akvizice znehodnocených úvěrů a hypotečních záruk, včetně přidělení kredituPřed rokem 2021 interpretace podle NRV 9th (PGC 2007) řadila tato aktiva obecně mezi úvěry a pohledávky a efektivní úroková sazba byla vypočítána z odhadovaných toků (včetně očekávaných ztrát) a nikoli smluvních toků, s aktualizacemi o změny v odhadech.
Kdykoli po prvotním zaúčtování existovaly objektivní důkazy o snížení hodnoty (insolvence dlužníka, pokles hodnoty zastaveného aktiva atd.), byly použity úpravy ocenění. Pokud však nebylo možné spolehlivě odhadnout inkasa nebo jejich načasování, bylo navrženo podobné zacházení jako u společných účtů, a to kvůli jedinečnosti případu a extrémní nejistotě toků.
Dále bylo poznamenáno, že možný tok plynoucí z provedení záruky by neměl být zaměňován se smluvními tokmi pro výpočet TIE; a pokud Hlavním účelem bylo ponechat si nemovitost za účelem jejího dalšího užívání nebo přeměny., finanční výnosy neměly být vykázány a aktivum bylo vedeno v pořizovací ceně snížené o snížení hodnoty.
Při vypořádání úvěru prostřednictvím zabavení nemovitosti nelze s ním zacházet jako s výměnou dlouhodobého majetku. Podle usnesení ICAC ze dne 14. dubna 2015 (pravidlo třináct, 2.3), Aktiva přijatá za účelem vymáhání úvěrů se oceňují účetní hodnotou úvěru navýšenou o vynaložené náklady., nebo za reálnou hodnotu aktiva, pokud je tato nižší.
Pro finanční roky začínající 1. ledna 2021 nebo později zavádí revidovaný NRV 9. formát dva filtry: základní test úvěrové smlouvy (který analyzuje, zda jsou toky smluvní, a to jak jistina, tak úroky) a obchodní model subjektu (inkasování smluvních toků, inkaso a prodej nebo vyjednávání). Pokud znehodnocený úvěr sotva vygeneruje smluvní toky, sotva se vejde do amortizované ceny; obvykle by byl klasifikován v reálné hodnotě se změnami vlastního kapitálu, nebo dokonce se změnami zisku nebo ztráty, pokud je spravován za účelem obchodování, nebo ve skupině v reálné hodnotě.
V souladu s výše uvedeným, Výpočet efektivní úrokové sazby by měl být založen pouze na smluvních tocích, bez zohlednění hypotetické výše realizace záruky. Pokud je nemovitost následně přidělena, znovu se uplatní kritérium usnesení z roku 2015: pokud byl úvěr v reálné hodnotě se změnami ve vlastním kapitálu, je nemovitost zaznamenána v této hodnotě k datu přidělení a naběhlý příjem ve vlastním kapitálu je reklasifikován do výnosů.
Praktické poznámky, případy a doktrína, které je třeba vzít v úvahu
V odborné praxi se objevují běžné předpoklady: aktivace finančních výdajů spojených s nákupem dlouhodobého majetku (pokud je součástí výrobních nákladů v mezích standardu), úvěr za běžného PGC a půjčka od PGC Pymes s využitím zjednodušené možnostiTyto situace vyžadují přezkoumání, kdy by se úroky měly kapitalizovat a kdy by se měly účtovat jako náklad.
Pokud jde o správní doktrínu, vynikají mimo jiné následující: finanční výdaje z úvěrů použitých na úhradu daní a pokud jde o předčasné zrušení z důvodu nedodržení předpisů: v obou případech spočívá klíč ve správném rozdělení finančních výdajů, měření závazků a zohlednění poplatků nebo penále ve výsledcích finančního roku.
V technickém komentáři se opakovaně zmiňuje, že finanční závazky v amortizované hodnotě Jsou pro tyto úvěry přirozenou kategorií, s výjimkou těch, které musí vedení vyjednávat. Dodržování tohoto pokynu zabraňuje nekonzistentním měření a prezentace, zejména pro účely auditu.
Hypotéka v sobě spojuje dlouhodobé financování, související náklady a formální závazky. Správně klasifikujte aktivum (210/211, 220/221 nebo zásoby), vyberte kritérium ocenění (naběhlá cena vs. zjednodušená cena) a řiďte pravidelné zápisy. To je to, co rozlišuje mezi bezchybnou půjčkou a napjatým vyrovnáním. A při porovnávání nabídek je pouhé porovnávání nominální sazby jen polovinou: RPSN, náklady na uzavření smlouvy, doba splatnosti a rizikové doložky jsou proměnné, které skutečně ovlivňují celkové náklady.
