Každý, kdo hledá svůj první domov ve Španělsku, čelí dvěma hlavním překážkám: ceně a akontaci. Věřitelé obvykle financují až 80 % nižší z odhadní hodnoty a kupní ceny, což znamená, že kupující musí složit 20% akontaci plus daně a náklady na uzavření obchodu (přibližně dalších 10 %). V této souvislosti dává možnost získat 100% hypotéku dokonalý smysl.
Nicméně, získat financování plné hodnoty od banky je neobvyklé a vysoce závisí na silném úvěrovém profilu, dodatečných zárukách nebo velmi specifických nemovitostech. Přesto existují reálné způsoby, jak zvýšit financování nad 80 % a v některých případech dosáhnout až 100 %, pokud kupujete svůj první dům.
Je možné získat 100% hypotéku na váš první dům?
Obecně řečeno, věřitelé z důvodu obezřetnosti a interních předpisů preferují nepřekračovat 80% financování, ale v závislosti na finančním profilu žadatele a konkrétní transakci je možné vyjednat vyšší sazby. V praxi je poměrně běžné vidět nabídky blížící se 90–95 % a ve velmi specifických případech lze dosáhnout i 100% financování.
Nejjednodušší situace jsou: nákup nemovitostí vlastněných bankami , klienti s vysokou stabilitou (například státní zaměstnanci), operace se solidními zárukami a programy s veřejnou podporou, které pokrývají část, kterou subjekt obvykle nepůjčuje.
Způsoby, jak dosáhnout 100 %: od vyjednávání k pomoci
Prokázat solventnost a stabilitu
Čím silnější je vaše úvěrová historie, tím větší manévrovací prostor vám banka poskytne. Vysoký a stabilní příjem , dlouhodobé zaměstnání, nízké zadlužení a dobrá úvěrová historie zvyšují vaše šance na získání téměř 100% financování vašeho prvního bydlení.
Spolehněte se na ručitele
Soukromá záruka převádí část rizika a může odemknout plné financování . Navíc, pokud je vám méně než 35 let nebo máte vyživované děti, záruky ICO pro kupující prvního bydlení mohou pokrýt 20 % obvykle potřebných na zálohu, takže nemusíte přispívat počátečními úsporami.
Koupě nemovitosti vlastněné bankou
Věřitelé jsou otevřenější nabídce financování až do výše 100 %, pokud je nemovitost součástí jejich portfolia. To se obvykle děje mimo velká města a někdy se slevami nebo specifickými podmínkami týkajícími se doby splatnosti úvěru a souvisejících požadavků.
Se specializovaným zprostředkováním
Hypoteční makléř s prokazatelnou historií a dohledem ze strany Španělské centrální banky může vyjednávat vaším jménem a navýšit výši úvěru. Jeho hodnota spočívá v pochopení preferencí každého věřitele a v prezentaci vašeho případu způsobem, který maximalizuje pravděpodobnost získání 100% hypotéky na váš první dům.
Veřejné a regionální programy, které pokrývají vstupní
Kromě podpory ICO některé autonomní oblasti zavedly vlastní programy pro usnadnění přístupu k prvnímu vlastnictví bydlení . Jedná se o programy veřejných záruk: neposkytuje se žádná hotovost, ale vláda ručí za nefinancovanou část, aby banka mohla úvěr poskytnout.
Nedávným příkladem je AvaLa Rioja , která poskytuje hypotéky až do výše 100 % hodnoty nemovitosti pro mladé lidi narozené v letech 1990 až 2007. Žadatelé musí mít španělskou státní příslušnost nebo trvalý pobyt, nemovitost musí být jejich prvním domovem , musí být jejich primárním bydlištěm a maximální cena musí být 300 000 EUR . Žádosti je možné podávat do 30. prosince 2028.
Tyto typy programů si kladou za cíl předcházet spekulativnímu využití a podporovat místní osídlení. Podobné iniciativy nebo dohody s jinými subjekty existují i v jiných regionech, proto je vhodné si před podpisem prostudovat aktuální regionální výzvy k předkládání návrhů .
Které banky mohou dosáhnout 100 %?
Neexistuje žádný pevný, trvalý seznam; obchodní zásady se mění a závisí na profilu klienta a transakci. Různé nabídky a kampaně vyzdvihly subjekty jako ABANCA, Ibercaja, Unicaja, ING a Kutxabank s návrhy, které v konkrétních případech dosáhly 100% financování primárních rezidencí, zatímco skupiny jako Santander a CaixaBank obvykle nabízejí 90–95% financování nebo flexibilnější podmínky pro určité skupiny.
V každém případě je nejčastějším scénářem, že banka nedosáhne 100 %. Proto je strategie, která nabízí nejlepší šanci na dosažení plné částky, kombinace vyjednávání s veřejnou podporou (ICO nebo regionální úvěry), nemovitostmi vlastněnými bankami nebo spolehlivou zárukou.
100% hypotéka plus výdaje: kdy existuje a co obnáší
Za velmi výjimečných okolností může financování zahrnovat část nákladů a daní , přesahující 100 % kupní ceny a dosahující 110–120 % odhadní hodnoty. Jedná se o velmi omezenou možnost , vyhrazenou pro osoby s vysokou bonitou, osoby s dodatečnými zárukami nebo transakce, které věřitel vysoce oceňuje.
I když to eliminuje potřebu spořit, zvyšuje to náklady na úvěr a může to zvýšit riziko, pokud se trh koriguje. Proto i když chcete financovat svůj první domov ze 100 % plus výdaje, zvažte, zda se to vyplatí z hlediska nákladů a finančního zabezpečení.
Skutečné náklady: proč je 100 % dražší
Financování vyššího procenta hodnoty nemovitosti obvykle znamená vyšší úrokovou sazbu a navíc placení úroků z vyšší jistiny. Při použití částek odpovídajících průměrné hypotéce a doby splatnosti přibližně 25 let při roční nominální úrokové sazbě (TIN) blízké 2,7 % mohou dodatečné náklady ve srovnání s 80% úvěrem dosáhnout desítek tisíc eur na úrocích, s rozdílem přibližně o 30 % vyšším oproti celkové zaplacené částce.
Abyste se vyhnuli ohrožení svých financí, snažte se udržet splátky hypotéky a další dluhy pod 30–35 % vašeho příjmu . Zvýšení poměru úvěru k příjmu může být klíčem k dosažení úspěchu, ale nemělo by ohrozit vaši střednědobou a dlouhodobou stabilitu.
Rizika, která je třeba zvážit, pokud požadujete 100%
Více financování znamená více dluhů a pokud by se hodnota nemovitosti snížila, mohli byste se ocitnout v záporném vlastním kapitálu (dlužit více, než kolik má dům). Navíc v případě neočekávané ztráty příjmů vysoká měsíční splátka zatěžuje vaše každodenní finance. Půjčujte si jen to, co potřebujete, a vyjednejte si nejlepší možnou úrokovou sazbu a poplatky.
Věnujte zvláštní pozornost poplatku za předčasné splacení , případným souvisejícím produktům, které nabízejí nižší úrokovou sazbu, a tomu, zda banka vyžaduje pojištění nebo plány , které by mohly zvýšit celkové náklady. Vypočítejte si RPSN pro porovnání celkových nákladů.
Na co se banky zaměřují při poskytování 100% úvěru
Věřitelé posuzují stabilitu zaměstnání (ideálně trvalé pracovní poměry nebo pozice ve státní správě ), úroveň příjmů, aktuální dluh, kreditní skóre a to, zda existují nějaké negativní záznamy v úvěrových registrech, jako je ASNEF. Výhodou je také zbývající úspory po koupi.
Pokud je to možné, přidejte záruky: finančně stabilní ručitele nebo veřejnou záruku od ICO (Oficiálního úvěrového institutu) či regionální vlády. A vše bezchybně zdokumentujte, abyste urychlili proces: ID/NIE (identifikační číslo cizince), výplatní pásky, daňové přiznání, pracovní historii, bankovní výpisy a doklady o majetku.
Preguntas frecuentes
Existují 100% hypotéky pro mladé lidi? Nejsou běžnou nabídkou, ale jsou možné se zárukami (ICO úvěry nebo rodinní příslušníci), s velmi bonitními profily nebo s nemovitostmi vlastněnými bankami. Někteří věřitelé inzerují hypotéky pro mladé lidi s financováním přes 80 % a v některých případech dokonce se 100 %.
Mohu získat 100% financování bez úspor? S veřejnou nebo soukromou zárukou a dobrým úvěrovým profilem je to možné. Přesto je vhodné mít nějaké úspory na pokrytí nákladů na stěhování, neočekávaných nákladů nebo finančního zabezpečení v případě změn příjmů.
Co se stane, když si koupím nemovitost vlastněnou bankou? Banky často nabízejí větší flexibilitu: někdy financují až 100 % a nabízejí lepší podmínky. Vždy si ověřte odhad ceny, poplatky a související produkty, abyste znali skutečnou cenu.
Mohou být granty od regionálních vlád a půjčky kryté ICO kombinovány? Záleží na pravidlech každého programu a jejich kompatibilitě. Zkontrolujte si požadavky a lhůty pro podávání žádostí pro každou výzvu k předkládání návrhů, abyste nepromeškali příležitost.
Zajištění hypotéky až do výše 100 % na váš první domov je možné, pokud se shoduje několik faktorů: silný úvěruschopný profil , ručitel (veřejný nebo soukromý), vhodná nemovitost a pečlivé vyjednávání. Tento přístup k financování je však obvykle spojen s vyššími náklady, proto je moudré pečlivě zvážit svůj rozpočet, omezit měsíční splátku na maximálně 35 % vašeho příjmu a porovnat nabídky a dostupnou finanční pomoc ve vaší oblasti.
