Když někdo uvažuje o přestavbě na větší dům nebo investici do nemovitostí, je běžné, že si klade otázku, zda příjem z pronájmu jiných nemovitostí pomáhá zvýšit jeho úvěrovou kapacitu u banky. Na první pohled se to zdá logické: pokud máte stabilní měsíční peněžní tok, můžete si lépe dovolit splácet hypotéku. Realita je však taková, že banky nepovažují příjmy z pronájmu za stejně příznivé jako fixní plat.
Vstup do světa hypoték vyžaduje pochopení toho, že finanční instituce jsou ze své podstaty extrémně opatrné. Pro ně je nájemné variabilní a podmíněný příjem , což znamená, že vám ho nepřipíší přímo ani v plné výši na účet, ale použijí vlastní rizikové filtry, aby zajistily, že v případě, že nemovitost zůstane prázdná, nevzniknou žádné problémy.
Výpočty příjmů: Kolik se skutečně počítají?
První věc, kterou byste měli vědět, je, že banka se nedívá na hrubou částku, kterou vám nájemník platí. Pro výpočet vaší úvěruschopnosti nejprve určí čistý příjem , což zahrnuje odečtení všech povinných výdajů, jako jsou daně z příjmu z pronájmu a srážky . Patří sem daň z nemovitosti (IBI), obecní poplatky, členské příspěvky sdružení vlastníků domů a, co je velmi důležité, daň z příjmu srážená z vašeho platu i z příjmu z pronájmu. Pokud je pronajatá nemovitost již zatížena hypotékou, tento výdaj se také odečte.
Jakmile je tato čistá částka vypočítána, banka obvykle nepoužívá 100 %. Obvykle uplatňuje oceňovací procento, které se pohybuje mezi 60 % a 70 % měsíčního nájemného . Toto opatření funguje jako jakýsi „polštář“, který banky používají k ochraně před nepředvídanými událostmi, jako je například přerušení plateb nájemníkem, nákladné opravy nemovitosti nebo měsíce prázdný byt.
Časový faktor a daňové přiznání
Kritickým bodem je časový rámec. Není totéž mít smlouvu podepsanou před třemi lety a začít s pronájmem před dvěma měsíci. Banky obvykle vyžadují, aby byl příjem uveden v daňovém přiznání, aby byl plně platný. Pokud jste začali pobírat nájemné v lednu určitého roku, nebudete jej moci oficiálně doložit, dokud nebudete povinni podat daňové přiznání , takže banka může tento příjem ignorovat, dokud nebudete mít k dispozici oficiální dokument.
Pokud plánujete pronajmout svůj stávající dům ihned po přestěhování do nového, máte v plánu budoucí příjem . Tento scénář je nejsložitější, protože banka nemá historii příjmů z pronájmu. Je velmi pravděpodobné, že počáteční posouzení rizik bude provedeno bez zohlednění těchto příjmů. Pokud transakce potřebuje toto zvýšení k úspěchu, budete muset předložit tržní prognózy a podepsané smlouvy, abyste se pokusili přesvědčit oddělení rizik.
Investiční strategie a finanční páka
Pro ty, kteří hypotéku nepovažují za primární bydlení, ale za investici, existuje koncept finanční páky . V podstatě jde o použití bankovních prostředků k nákupu aktiva, které se samo splácí prostřednictvím nájemného. Pokud se to udělá správně, může to výrazně zvýšit návratnost vlastního kapitálu, protože vy složíte pouze zálohu a zbytek pokryje úvěr.
I tak ale musíte postupovat opatrně. Hypotéky určené k investičním účelům mají obvykle přísnější podmínky , s vyššími úrokovými sazbami a nižším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti, než kdybyste si kupovali dům k bydlení. Navíc, pokud je nemovitost zabaveným aktivem vlastněným samotnou bankou, může vám to usnadnit, i když je vždy moudré ověřit si, zda je cena spravedlivá, nebo zda se vám nesnaží prodat předraženou nemovitost.
Tipy pro zlepšení vaší úvěruschopnosti u banky
- Ujistěte se, že všechny Dokumentace je bezchybná.poskytnutí právních nájemních smluv a jasného dokladu o příjmu.
- Pokud hledáte hypotéku na své hlavní bydlení, zvažte sjednání pojištění u věřitele, abyste se pokusili hypotéku zajistit. vyjednat úrokovou sazbu nižší, zejména u smíšených hypoték.
- Nespoléhejte se pouze na teoretickou platební schopnost; vždy si mějte likvidní úspory, abyste zvládli období neobsazenosti nemovitosti.
Rozhodnutí o poskytnutí hypotéky nakonec závisí na rizikové politice každého věřitele. Zatímco pro vás je nájemné jistým zdrojem příjmů, pro banku je to proměnná, která může selhat. Klíčem je proto předložit ucelený finanční plán , kde fixní platy tvoří základ a příjmy z pronájmu slouží jako doplněk solventnosti, přičemž je vždy třeba mít na paměti, že věřitel bude vždy upřednostňovat vlastní zisky a bezpečnost svého kapitálu před flexibilitou pro klienta.
