Pokud se o vlastnictví nemovitosti dělí několik osob, ať už dědictvím, rozvodem nebo společnou investicí, nastane okamžik, kdy jeden z vlastníků chce získat 100% vlastnictví. K dosažení tohoto cíle je běžné uchýlit se k právnímu mechanismu známému jako ukončení spoluvlastnictví , který umožňuje efektivní zrušení spoluvlastnictví a zabraňuje tak eskalaci situace do vleklého konfliktu nebo soudního sporu.
Největším problémem jsou obvykle peníze: abyste přiměli ostatní spoluvlastníky, aby se vzdali svých podílů, musíte jim obvykle nabídnout finanční kompenzaci. Pokud nemáte na účtu dostatek úspor, stává se záchranou hypotéka určená speciálně pro tento účel, která vám umožní odkoupit podíly ostatních spoluvlastníků a stát se bez komplikací výhradním vlastníkem nemovitosti.
Co přesně tento proces zahrnuje?
V podstatě mluvíme o ukončení sdílení společného majetku. Na rozdíl od fyzického rozdělení (jako je rozdělení pozemku na dvě části) se v tomto případě jedna osoba ujme plného vlastnictví. Aby to bylo možné, musí se zúčastněné strany dohodnout na tom, kdo si majetek ponechá a kolik peněz by ti, kteří odcházejí, měli obdržet.
Pokud je na nemovitosti již nesplacená hypotéka, věci se trochu komplikují, protože banka musí dát svůj souhlas. Nestačí pouze podepsat listinu před notářem, která prohlašuje, že jste nyní výhradním vlastníkem; je také nezbytné spravovat hypoteční dluh tak, aby odcházející spoluvlastník nebyl nadále odpovědný za platby, a tím se zabránilo tomu, aby se v bankovních záznamech nadále objevoval jako dlužník.
Možnosti financování: Novace versus nová hypotéka
Pokud již máte na dům hypotéku, máte dvě hlavní možnosti. První je modifikace úvěru, která zahrnuje změnu stávající smlouvy tak, abyste převzali celý dluh . Banka provede analýzu, zda máte finanční kapacitu splácet sami, a zajistí, aby úvěr nespotřeboval více než 30 % vašeho měsíčního příjmu.
Na druhou stranu existuje subrogace, což v podstatě znamená změnu držitele hypotéky za účelem získání lepších podmínek. Někdy má původní banka s novací potíže, takže změna finanční instituce s pomocí odborníka může být nejrychlejším způsobem, jak osvobodit druhého držitele od hypotéky a případně zvýšit výši úvěru tak, aby pokryla finanční kompenzaci.
Pokud dáváte přednost zahájení od nuly, můžete si požádat o novou hypotéku. V tomto scénáři se nejprve splatí předchozí dluh a poté se vezme nový úvěr, který pokryje jak nesplacený zůstatek, tak i částku potřebnou k odškodnění ostatních spoluvlastníků a úhradě nákladů na celý proces.
Výdaje a daně: Úspory versus nákup a prodej
Jedním z důvodů, proč všichni doporučují zrušení společného vlastnictví, je úspora na daních. Na rozdíl od tradičního prodeje, kde byste museli platit daň z převodu nemovitosti (ITP), zde platíte pouze kolkovné (AJD) . V závislosti na autonomní oblasti se tato daň pohybuje od 0,5 % do 1,5 % z převedené hodnoty, což představuje značnou úsporu.
Kromě daní je třeba zohlednit i další provozní náklady:
- Notářský poplatek: Formalizovat veřejnou listinu (cca 0,5 %).
- Katastr nemovitostí: Chcete-li zaregistrovat, že jste již výhradním vlastníkem (cca 0,25 %).
- Posouzení: Pro banku je nezbytné vědět, kolik má dům dnes hodnotu (mezi 250 a 500 eury).
- Manažerské služby: Volitelné, ale velmi užitečné, abyste se vyhnuli zbytečnému papírování.
Pokud jde o daň z příjmu fyzických osob (IRPF), kapitálové zisky se obecně negenerují, pokud je alokační hodnota v souladu s pořizovací hodnotou, ačkoli pokud dojde k nadměrné alokaci, musí být tento rozdíl zdaněn v daňovém přiznání.
Praktické kroky k získání hypotéky
Abyste se vyhnuli ukvapeným rozhodnutím, je nejlepší postupovat logicky. Nejprve je nezbytné nechat si nemovitost ocenit podle její aktuální tržní hodnoty; bez toho nebudete vědět, kolik dlužíte ostatním majitelům ani kolik vám banka půjčí. Jakmile budete mít tuto částku, sepište dohodu, která specifikuje přesnou finanční kompenzaci.
S dohodou v ruce jdete k notáři, aby podepsal listinu o ukončení smlouvy. Poté můžete požádat o úvěr nebo o obnovu úvěru . Banka posoudí váš finanční profil, stabilitu zaměstnání a úvěrovou historii, aby se rozhodla, zda vám poskytne financování, které v některých specifických případech může pokrýt 100 % transakce včetně výdajů.
Pokud je nemovitost vaším hlavním bydlištěm a splnili jste určité požadavky před rokem 2013, existuje možnost odečíst si hypotéku od daně z příjmu, i když to závisí výhradně na aktuálních předpisech a vaší osobní situaci.
Provedení tohoto procesu vyžaduje rovnováhu mezi právními a finančními aspekty. Volbou zrušení společného vlastnictví namísto prodeje se díky kolkovnému (AJD) dosáhne značné úspory na daních a spoluvlastnictví je definitivně vyřešeno. Ať už se jedná o novaci k propuštění druhého vlastníka, nebo o novou hypotéku k úhradě poměrného podílu, klíčem je prokázat bance solventnost a správně formalizovat listinu, aby se zajistilo výhradní vlastnictví nemovitosti.