Při rozšiřování portfolia nemovitostí se často objevuje otázka, zda je moudřejší koupit si byt jako fyzická osoba, nebo si za tímto účelem založit společnost. Ve Španělsku je tato praxe zcela legální a využívají ji tisíce investorů, ačkoli se trendy v průběhu let změnily v důsledku vývoje trhu a zvýšené kontroly ze strany daňového úřadu.
Nejde jen o papírování; je to finanční strategie, kde konečný cíl určuje cestu. V závislosti na tom, zda hledáte bydlení, druhý domov pro dovolenou nebo pronajímatelskou firmu, může právní struktura znamenat obrovské úspory nebo daňové problémy, pokud není pečlivě naplánována.
Právní aspekty a postava patrimoniální společnosti
Je důležité si uvědomit, že registrace nemovitosti na jméno společnosti je legální, a to i pro ty, kteří nejsou daňovými rezidenty ve Španělsku. Obecně se tak děje prostřednictvím holdingových společností, což jsou subjekty speciálně vytvořené pro správu aktiv, jako jsou nemovitosti nebo portfolia cenných papírů, aniž by se nutně zabývaly agresivní obchodní činností.
Existují primárně dva typy: společnosti zabývající se holdingem nemovitostí , které vlastní nemovitosti, jež nejsou určeny k přímému hospodářskému využití, a společnosti zabývající se holdingem cenných papírů , zaměřené na investice do jiných společností. Doporučuje se však opatrnost; pokud daňový úřad zjistí, že společnost byla založena pouze za účelem placení nižší daně z příjmu, mohl by operaci považovat za podvodnou a situaci zlegalizovat.
Daňové výhody nákupu prostřednictvím společnosti
Jedním z hlavních lákadel je daň z příjmu právnických osob. Zatímco daň z příjmu fyzických osob je progresivní a může dosáhnout velmi vysokých sazeb, obecná sazba daně z příjmu právnických osob se obvykle pohybuje kolem 25 %, což je velmi atraktivní pro ty, kteří přesouvají velké částky kapitálu.
Pokud jde o zcela nové nemovitosti, výhoda je jasná: firmy si mohou odečíst DPH z nákupu, což jednotlivec nikdy nemůže udělat. Navíc v případě nemovitostí určených k dalšímu prodeji může mít daň z převodu nemovitostí (ITP) specifické slevy, pokud společnost splňuje určité požadavky, čímž se optimalizují celkové pořizovací náklady.
Pro investory s velkými portfolii je zde velmi významná výhoda. Pokud má společnost alespoň osm nemovitostí pronajatých na dobu delší než tři roky, může získat značné daňové úlevy, které výrazně zvyšují výnosy z pronájmu ve srovnání s individuálním vlastnictvím.
Nevýhody a rizika: Kdy partnerství není vhodné
Není to jen tak bez lesku. Pokud máte v úmyslu koupit si primární bydliště nebo druhý dům, koupě prostřednictvím společnosti s ručením omezeným je jednoduše chyba. Vzhledem k tomu, že dům vlastní společnost, musel by společník společnosti platit tržní nájemné a tento příjem by byl zdaněn 25 %, což by výrazně zvýšilo náklady na transakci.
Administrativní řízení je navíc mnohem náročnější. Společnost zahrnuje měsíční účetní poplatky, podávání ročních účetních závěrek a mnohem přísnější formální povinnosti než jednotlivec. Pro malého investora, který začíná se svou první nemovitostí, mohou tyto fixní náklady pohltit velkou část čistého výnosu.
Na druhou stranu jsou odpočty z nájemného pro fyzické osoby v určitých rozmezí obvykle štědřejší (někdy dosahují až 60 % čistého příjmu), což je výhoda, která se nevztahuje na společnosti držící aktiva, takže drobné investice jsou pro osoby samostatně výdělečně činné nebo soukromé osoby výhodnější.
Porovnání financování a postupů
Získání hypotéky pro firmu není tak jednoduché jako pro jednotlivce. Banky jsou obvykle náročnější a vyžadují společenskou smlouvu , doklad o solventnosti a roční účetní závěrku. Pokud jde o podmínky, procento financování se obvykle pohybuje kolem 60 % nebo 70 % odhadní hodnoty, zatímco jednotlivec může získat 80 % nebo více.
Doby splácení jsou také kratší; zatímco jednotlivec si může vzít hypotéku na 30 let, firmy jsou obvykle omezeny na období 10 až 15 let a úrokové sazby bývají mírně vyšší než u běžných sazeb. Pro správnou správu aktiv je vhodné analyzovat, jak je hypotéka zaznamenána v účetních záznamech.
Při dokončování nákupu je nezbytné využít odborné poradenství. Standardní kupní smlouva se liší od smlouvy se zprostředkovatelskými společnostmi , protože daňový úřad pečlivě zkoumá jakoukoli transakci, která se jeví jako zaměřená na obcházení progresivních sazeb daně z příjmu fyzických osob nebo daně z majetku.
Volba nakonec závisí výhradně na zamýšleném využití nemovitosti a výši kapitálu. Zatímco fyzické vlastnictví je vítěznou volbou pro osobní užívání nebo první investici, pro velká portfolia nemovitostí nebo strategie reinvestice hotovosti nabízí korporátní struktura bezkonkurenční flexibilitu a daňovou optimalizaci.