Když úrokové sazby rostou a každé euro se počítá, dostupné hypotéky se opět dostávají do centra pozornosti. Tento formát umožňuje kupujícímu převzít úvěr prodávajícího, místo aby si bral nový, což za vhodných podmínek může být pro jeho finance velmi chytrý krok.
Kromě lákadla potenciálních úspor na úrocích je pro vyhnutí se chybám zásadní pochopení toho, jak tyto půjčky fungují, jaké typy půjček jsou k dispozici a souvisejících rizik. Níže naleznete komplexního a srozumitelného průvodce s příklady, který vám pomůže činit informovaná rozhodnutí, aniž byste se ztratili v technickém žargonu.
Co je to předpokládatelná hypotéka?
Převod hypotéky je hypoteční úvěr, který lze převést ze současného majitele nemovitosti na kupujícího při prodeji nemovitosti. Místo sjednání nové hypotéky kupující „přebírá“ úvěr prodávajícího a stává se odpovědným za nesplacený zůstatek, platby a podmínky původně dohodnuté s bankou nebo úvěrovou institucí.
V praxi to znamená, že nový dlužník přebírá původní platební závazek přesně tak, jak je: stejná úroková sazba, stejná zbývající doba splatnosti a stejné příslušné doložky. Tato možnost, pokud je stávající úroková sazba hypotéky nižší než tržní sazba, může vést k značným úsporám.
Jak fungují předpokládatelné hypotéky?
Ačkoli se na první pohled mohou zdát jako jakékoli jiné hypotéky, klíčem k dostupné hypotéce je převod úvěru . Aby ji kupující mohl získat, musí splňovat požadavky stanovené věřitelem nebo agenturou, která úvěr ručí (například FHA nebo VA), a získat odpovídající schválení.
Tyto požadavky obvykle zahrnují prahovou hodnotu úvěruschopnosti a kreditní skóre , doklad o příjmu a někdy i minimální zálohu. Věřitel posoudí nového dlužníka, aby potvrdil jeho schopnost zvládat finanční závazek, což snižuje riziko selhání a zefektivňuje proces.
Tento mechanismus umožňuje poměrně hladký přechod mezi prodávajícím a kupujícím a v mnoha případech se vyhýbá nákladům a postupům spojeným se získáváním nového financování. Předpoklad však není automatický : vyžaduje žádost, kontrolu a předchozí schválení, s výjimkou několika málo případů týkajících se starších úvěrů s odlišnými pravidly.
Které hypotéky jsou akceptovatelné?
Ne všechny úvěry to umožňují. Ve skutečnosti naprostá většina konvenčních hypoték není způsobilá. Úvěry pojištěné Federálním úřadem pro bydlení (FHA) a úvěry podporované Ministerstvem pro záležitosti veteránů (VA) nebo Ministerstvem zemědělství USA (USDA) však způsobilé být mohou, pokud jsou splněny jejich specifické podmínky.
V praxi musí prodávající u většiny hypoték FHA a VA získat souhlas věřitele , než si kupující může úvěr vzít. Proces USDA je podobný: musíte projít schvalovacím procesem a prokázat dostatečnou úvěruschopnost.
Půjčky FHA
Pokud zvažujete úvěr FHA, mějte na paměti, že kupující i prodávající musí splňovat určitá kritéria . Prodávající obvykle musí nemovitost používat jako své hlavní bydliště po určitou minimální dobu a kupující musí projít standardním procesem žádosti o úvěr FHA, včetně kontroly příjmů a úvěrové historie.
Jednou z atraktivních výhod je, že půjčky FHA umožňují zálohu již od 3,5 % a jsou obecně dostupnější pro osoby s méně než perfektní úvěrovou historií: s kreditním skóre nad 580 se na ně obvykle kvalifikujete. Přesto je vhodné před podáním žádosti zapracovat na svém finančním zdraví a zlepšit si kreditní skóre , abyste zvýšili své šance na schválení.
VA půjčky
Půjčky VA, které jsou podporovány Ministerstvem pro záležitosti veteránů, jsou k dispozici příslušníkům ozbrojených sil (v aktivní službě nebo veteránům) a jejich oprávněným manželům/manželkám. Důležité je, že si půjčku VA mohou vzít i osoby bez statusu veterána , pokud splňují požadavky a věřitel je schválí.
V závislosti na podmínkách úvěru může být vyžadován také souhlas regionálního úvěrového centra VA , což může prodloužit administrativní proces. „Volně převzaté“ hypotéky VA jsou velmi vzácné: jedná se o hypotéky podepsané 1. března 1988 nebo dříve. U nich prodávající nepotřebuje souhlas věřitele, ale stále může být odpovědný za platbu, pokud kupující nezaplatí. Tyto starší hypotéky navíc obvykle mívají vyšší úrokové sazby , takže stojí za to je pečlivě zvážit.
Půjčky USDA
Za určitých podmínek mohou být k dispozici také půjčky od Ministerstva zemědělství (USDA) určené pro venkovské oblasti . Stejně jako u půjček FHA a VA musí kupující projít schvalovacím procesem věřitele/správce a prokázat schopnost splácet; konkrétní podrobnosti se liší v závislosti na typu půjčky.
Výhody hypoték s předpokládaným dopadem
Pro některé kupující mohou dostupné hypotéky znamenat zásadní rozdíl v dostupnosti. Hlavní výhodou je, že otevírají dveře k dostupnějšímu financování pro ty, kteří by jinak mohli mít potíže s plněním kritérií pro novou hypotéku, protože by zdědili stávající podmínky.
Největším lákadlem je obvykle úroková sazba: pokud si vezmete úvěr například s 3 % oproti tržní sazbě 5 % , úspory v průběhu let mohou být značné a techniky, jako je předčasné splacení, pomáhají snížit úroky. Tento rozdíl v měsíčních splátkách a celkových nákladech může učinit rentabilní koupi, která by s novou hypotékou byla nemožná nebo mnohem dražší.
Navíc se často sníží náklady na uzavření smlouvy . Tím, že se hypotéka nesjednává od nuly, se lze vyhnout některým typickým výdajům spojeným s novou hypotékou nebo je snížit, což je na peněžence kupujícího patrné od prvního dne.
Rizika předpokládatelných hypoték
To nejsou jen výhody. Sjednáním úvěru se kupující váže k jeho původním podmínkám , které nemusí být pro jeho situaci nejvýhodnější. Pokud nemovitost ztratí hodnotu, můžete skončit „pod vodou“: dlužit více, než kolik dům stojí, a to s riziky, která s sebou nese prodej nebo refinancování.
Také je třeba pečlivě prozkoumat strukturu zděděného úvěru. Například hypotéka s 5% akontací může vést k vyšším měsíčním splátkám než nová hypotéka s 20% akontací, zejména pokud je k ní přidruženo pojištění nebo je zbývající doba splatnosti méně flexibilní.
Typy hypoték, které lze předpokládat
V praxi existují na trhu dva hlavní typy hypoték: konvenční hypotéky a hypotéky kryté agenturami, jako je FHA. Poznámka: většina konvenčních hypoték není dostupná, ale existuje několik výjimek , které obvykle podléhají podmínkám smlouvy a věřiteli.
Půjčky FHA jsou naopak navrženy tak, aby byly za určitých podmínek spravovatelné , za předpokladu, že věřitel nového dlužníka schválí. Označení „zvládnutelné konvenční“ může být zavádějící; klíčové je prostudovat si úvěrovou smlouvu a písemně si s bankou ověřit, zda umožňuje převzetí dluhu a za jakých podmínek.
Jak najít a vzít si hypotéku?
Výchozím bodem je obvykle vyhledávání na realitních portálech a kontaktování makléřů se zkušenostmi s těmito typy transakcí. I když ne všechny nabídky jsou jasně označeny jako „dostupné“, stojí za to filtrovat podle FHA, VA nebo USDA a přečíst si poznámky k nabídce.
Jakmile je nemovitost nalezena, kupující a prodávající se dohodnou na převodu stávajícího úvěru , obvykle podmíněném souhlasem věřitele. To zahrnuje sdílení dokumentace ke stávajícímu úvěru a podrobný popis nesplacené jistiny a aktuálních podmínek.
Dalším krokem je žádost o schválení věřitelem . Kupující předloží věřiteli svou žádost, informace o příjmech a úvěrovou zprávu, aby mohl posoudit způsobilost. Některé půjčky VA mohou také vyžadovat schválení od příslušného regionálního centra.
Jakmile je schválení uděleno, začíná fáze formalizace : podepisuje se kupní smlouva a zástavní smlouva dokumentující převzetí, které odrážejí nahrazení dlužníka a převod vlastnictví, přičemž podmínky původního úvěru zůstávají nedotčeny.
Dostupné hypotéky jsou vhodnou volbou, když zděděná půjčka nabízí lepší podmínky než ta současná a věřitel potvrdí, že nový dlužník je schopen tento závazek splnit.
A jak najdu domy od VA, FHA nebo HUD, když MLS uvádí „hotovost, nová půjčka“?
To se stává častěji, než si myslíte. Mnoho poskytovatelů úvěrů (MLS) neoznačuje možnost převzetí , i když existuje. Praktická řešení: požádejte svého agenta, aby zkontroloval „poznámky agenta“ nebo interní komentáře MLS, zda neobsahují slova jako „předpokládatelný“, „FHA“, „VA“ nebo „USDA“, a aby kontaktoval agenta prodávajícího, aby si ověřil, zda úvěr převzetí umožňuje.
Dalším užitečným přístupem je požádat přímo správce úvěru prodávajícího (pokud to prodávající schválí), aby ověřil, zda je produkt přijatelný a jaké požadavky platí. Na trzích, jako je Lawrence v Kansasu, toto přímé potvrzení šetří čas a úsilí, když se v nabídce standardně zobrazuje pouze „hotovost, nová půjčka“.
Tipy pro sjednání hypotéky
Začněte tím, že si předběžně vyřídíte hypotéku a projdete si klíčové aspekty sjednání hypotéky : budete znát svůj rozpočet a to, zda splňujete kritéria úvěru. To vám pomůže vyhnout se nepříjemným překvapením v průběhu procesu a získáte silnější vyjednávací pozici.
Vždy porovnejte typ a podmínky úvěru, o kterém uvažujete, s novým hypotečním úvěrem na trhu . Nepředpokládejte, že je lepší vzít si stávající úvěr: někdy může být nově poskytnutý úvěr s jinou strukturou splátek nebo akontací výhodnější (například hypotéka s pevnou nebo variabilní úrokovou sazbou ).
Prostudujte si oblast a tržní cyklus, abyste zvážili riziko poklesu cen . Pokud se objeví volatilita nebo známky období ochlazení, zohledněte to ve svém rozhodnutí, abyste se vyhnuli vysokému LTV.
Než se do toho pustíte, věnujte čas přečtení textu drobným písmem a požádejte o vysvětlení; vaším nejlepším spojencem je informované rozhodnutí.
Rozdíl mezi převzetím hypotéky a koupí „s hypotékou“
V případě předpokladu se kupující stává hlavním dlužníkem úvěru a nahrazuje původního dlužníka; obvykle musí transakci schválit banka. Prodávající, aby byl zcela zproštěn odpovědnosti, by měl získat písemné zproštění odpovědnosti.
V případě koupě „s výhradou“ kupující souhlasí se splacením stávající hypotéky, ale původní dlužník zůstává odpovědný, pokud se něco pokazí. V zásadě není k uzavření prodeje vyžadován souhlas věřitele, ačkoli riziko prodávajícího je vyšší, pokud není dohodnuto jinak.
Co byste měli vzít v úvahu při výpočtu?
Každý případ je jedinečný a vaši hypoteční bonitu může ovlivnit několik faktorů . Pro odhad měsíční splátky a maximální výše úvěru zvažte související transakční náklady a náklady na údržbu nemovitosti.
Kromě úspor na zálohě započítávejte notářské poplatky, registrační poplatky, náklady na ocenění a daně . Zvažte také možnosti získání 100% hypotéky, pokud potřebujete snížit počáteční výdaje.
Vaše pracovní a osobní situace je velmi důležitá. Smlouva na dobu neurčitou nemá stejnou váhu jako smlouva na dobu určitou, ani stabilní kariérní vyhlídky nemají stejný dopad jako nejistý projekt. Nezapomeňte, že hypotéka je dlouhodobý závazek.
Do výpočtu zahrňte i další příjmy a dluhy: příjmy z pronájmu, důchody nebo bonusy mohou váš poměr zlepšit, ale půjčky a další výdaje (auto, vzdělání, náklady na zdravotní péči) ho mohou také snížit. Banka se podívá na celkový obraz a vy byste měli také.
Jaký dům si můžu koupit?
Obecně se snažte udržet celkovou splátku hypotéky pod 30–35 % vašeho čistého měsíčního příjmu. To vám dá určitý prostor pro neočekávané výdaje a umožní vám pohodlněji vyjít s penězi.
Kromě toho je vhodné mít naspořeno přibližně 35 % ceny : 20 % na část, kterou banka nefinancuje (obvykle až 80 % z odhadu a ceny, podle toho, která částka je nižší), a přibližně 15 % na související výdaje. Díky tomu budete u věřitele v silné pozici.
Poradenství a podpora
Udělat takové rozhodnutí je snazší, když máte k dispozici jasné informace bez jakéhokoli drobného písma . Proto se snažíme zajistit, abyste v každém kroku věděli, co očekávat, a mohli s jistotou porovnat možnosti.
Náš tým spolupracuje s předními finančními institucemi, abychom vám nabídli vynikající podmínky a především abychom zajistili, že máte svá rozhodnutí pod kontrolou. Nekončíme u podpisu: nabízíme podporu i po uzavření smlouvy, abychom vám usnadnili přechod na novou hypotéku.
Pokud si nejste jisti, zda zvolit hypotéku s pevnou úrokovou sazbou, hypotéku s variabilní úrokovou sazbou nebo produkty se specifickými výhodami (například pro státní zaměstnance), pomůžeme vám najít nejlepší variantu a nabídneme tipy, jak snížit náklady na hypotéku, s transparentním vysvětlením výhod a nevýhod.
Cenově dostupné hypotéky mohou být skvělou příležitostí, pokud splňujete požadavky věřitele a vaše stávající hypotéka nabízí lepší podmínky, než jaké by vám byly nabídnuty dnes. Zohlednění úrokových sazeb, nákladů na uzavření smlouvy, stability příjmů a tržních trendů vám pomůže učinit informované rozhodnutí. Se správným schválením a důkladným přezkoumáním původních podmínek budete v lepší pozici k využití výhod a zmírnění rizik.
