Krize zpomalila mnoho odvětví, ale nikoli investice do nemovitostí . Spotřebitelé vyšli z lockdownů v roce 2020 s rekordními úsporami, což se shodovalo s nárůstem práce na dálku. Lákavé hypoteční sazby podnítily šílený zájem o investice do nemovitostí. Všechno dobré ale jednou skončí. Rostoucí úrokové sazby a prudce rostoucí inflace způsobily, že domy a hypotéky jsou méně dostupné. To zvyšuje riziko kolapsu globálního trhu s bydlením, zejména v některých zemích, a hrozí zhoršením současné globální hospodářské recese.
Co se děje na trhu s bydlením?
Poptávka po bydlení klesá s rostoucími úrokovými sazbami hypotečních úvěrů, což činí domy méně dostupnými a odvádí potenciální kupce z trhu. Důvody, proč jsou hypotéky letos výrazně méně dostupné, jsou dva hlavní důvody. Vysoká inflace způsobila prudký pokles reálných příjmů občanů. Centrální banky po celém světě zase zvyšují úrokové sazby nejrychlejším tempem za několik desetiletí. To přímo zvýšilo úrokové sazby hypoték, což zdražilo úvěry na koupi domu.
Inflace od roku 2020 vzrostla dvakrát více než platy. Zdroj: BBC.
Tyto problémy se netýkají jen potenciálních kupců domů, ale i současných majitelů domů. Zejména ti, jejichž hypotéky nejsou dlouhodobě zajištěny mnohem nižšími sazbami. Miliony lidí si během pandemického boomu vzaly levné půjčky na nákup domů za rekordní ceny. Nyní bude mnoho z nich čelit vyšším měsíčním platbám, když budou jejich půjčky nastaveny tak, aby odrážely vyšší úrokové sazby. Aby toho nebylo málo, tyto vyšší splátky hypoték přicházejí v době, kdy se reálné příjmy lidí (tedy množství vydělaných peněz očištěné o inflaci) propadly. V nejhorším případě si lidé nebudou moci dovolit splácet měsíční splátky hypotéky. V takové situaci banky často dům zabaví a prodají, aby vymohly, co dluží. A jelikož se tím na trh dostává více domů, často za nižší nebo „otřesené“ ceny, může to vést k dalšímu tlaku na snižování cen domů.
Míra nesplácení úvěrů začala v průběhu měsíce srpna růst. Zdroj: Morningstar.
Které země jsou nejvíce exponované?
V USA se většina kupujících domů spoléhá na hypotéky s pevnou úrokovou sazbou po dobu 30 let. Hypotéky s variabilní úrokovou sazbou tvořily v posledních pěti letech v průměru pouze 7 % úvěrů. Naproti tomu kupující domů v jiných zemích mají obvykle hypotéky s pevnou úrokovou sazbou na dobu pouhého jednoho roku nebo hypotéky s variabilní úrokovou sazbou, které se mění v souladu s úrokovými sazbami. Podle ratingové agentury Fitch Ratings měla v roce 2020 nejvyšší koncentraci hypoték s variabilní úrokovou sazbou v poměru k novým pojistkám Austrálie, Španělsko, Spojené království a Kanada.
Hypotéky s variabilní sazbou jako procento nových úvěrů v roce 2020. Zdroj: Fitch Ratings.
Trhliny na globálním trhu investic do nemovitostí se již začaly objevovat. Jsou pesimističtější ohledně některých zpěněnějších trhů, jako je Austrálie a Kanada, které, jak jsme viděli dříve, měly v roce 2020 jednu z nejvyšších koncentrací hypoték s proměnlivou sazbou jako procento nových politik. Obě země zažívají dvouciferný pokles ceny bydlení. A horší je to v Austrálii, kde ceny domů v srpnu zaznamenaly největší měsíční pokles za téměř 40 let.
Jak by to ovlivnilo globální ekonomiku?掠
Globálně synchronizovaný krach trhu s bydlením by ovlivnil globální ekonomiku (již balancující na pokraji recese) různými způsoby:
- Prudký pokles cen nemovitostí by výrazně snížil bohatství a způsobil by pokles spotřebitelských výdajů.
- Stagnace nebo pokles prodeje staveb a nemovitostí by přímo ovlivnily globální růst, protože tyto aktivity jsou obrovskými multiplikátory ekonomické aktivity po celém světě.
- Klesající trh s bydlením by zasáhl bankovní úvěry, protože zvyšuje riziko nesplácení úvěrů a dusí tok kapitálu, ze kterého se ekonomiky živí. Rostoucí úrokové sazby by navíc zvýšily tlak na developery, kteří si na financování svých operací hodně půjčují, a věřitelé se tak stále více obávají o schopnost developerů refinancovat svůj dluh. Opět, pokud by to mělo za následek nesplácení úvěrů, ovlivnilo by to bankovní úvěry.
- Zvýšením splátek hypoték, které by odráželo rostoucí úrokové sazby, by byly ovlivněny příjmy občanů, což by dále snížilo spotřebitelské výdaje.
Je nějaká investiční příležitost do realitních akcií?️
Vzhledem k současnému stavu trhu s nemovitostmi nás čekají těžké časy, pokud jde o zvládání všech výše uvedených faktorů. Můžeme shortovat Vanguard Real Estate ETF (VNQ) , abychom využili kolapsu amerického trhu s nemovitostmi, nebo Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) pro stejnou situaci v Evropě, Asii a Tichomoří. Alternativně, pokud chceme investovat do ekonomik, které jsou těmto událostem nejvíce vystaveny, můžeme shortovat iShares MSCI ETF pro Austrálii (EWA), Kanadu (EWC), Španělsko (EWP) nebo Spojené království (EWU).