Pokud máte pronajatý dům nebo platíte nájem, může se kampaň za daňové přiznání stát trochu labyrintem. Daně z příjmů z pronájmu, odpočty, slevy, amortizovatelné náklady, regionální výhody… To jsou koncepty, které se objevují všude, i když nejste rezidentemale téměř nikdy nejsou vysvětleny srozumitelnou angličtinou.
Myšlenka tohoto článku je přesně opačná: že na konci budete vědět Co musíte prohlásit, pokud jste pronajímatel, co si můžete jako pronajímatel odečíst, jaké máte možnosti, pokud jste nájemník a jak se pravidla změnila s novým zákonem o bydlení a kampaní na daň z příjmu za období 2025–2026. Vše uspořádané, s příklady a bez zbytečných technických detailů, ale s detailním respektováním předpisů.
Jak se zdaňuje příjem z pronájmu v daňovém přiznání pronajímatele k dani z příjmu fyzických osob?
Když si pronajímáte nemovitost, daňové úřady chápou, že vyděláváte výnosy realitního kapitáluJinými slovy, tyto nájmy nejsou „nezávislé“, ale jsou započítávány do vašeho daňového přiznání stejně jako váš plat, důchod nebo profesní činnost.
Základní pravidlo je jednoduché: hrubý příjem mínus odečitatelné náklady se rovná čistému příjmuU tohoto čistého příjmu se v mnoha případech uplatňují značné slevy, pokud se jedná o pronájem za hlavní bydliště nájemce, a konečný výsledek se integruje do stanovení základu daně daně z příjmů fyzických osob.
Daňový úřad se navíc stává stále přísnějším a prostřednictvím svých roční plán daňových a celních kontrolPokud máte smlouvu, přijímáte platby bankovním převodem nebo si nájemník uplatňuje odečty daní, může daňový úřad snadno porovnat data a zjistit, zda jste tento příjem nepřiznali. Nepřiznání příjmu má za následek vysoké pokuty a navíc ztrátu nároku na jakékoli daňové úlevy.
V praxi je správné deklarování příjmů z pronájmu často výhodnější, než se zdá, protože Existuje mnoho odečitatelných výdajů, které výrazně snižují daňovou povinnost..
Příjem z pronájmu, který je nutné deklarovat
Jako pronajímatel jste povinni prohlásit všechny částky, které obdržíte od nájemníka po celý rok: nejen měsíční nájemné, ale i další částky spojené se smlouvou, pokud je vybíráte přímo.
Za hrubý příjem z nemovitostí se považují:
- Součet všech měsíčních plateb nájemného nahromaděné během roku, i když některé měsíce ještě nebyly vymáhány (s nuancemi, které uvidíme u zůstatků pochybných pohledávek).
- Částky pro náklady přenesené na nájemníka (dodávky, komunita atd.), pokud jsou uvedeny jako součást nájemní smlouvy.
- Jakýkoli jiný periodický nebo jednorázový koncept, který ve skutečnosti tvoří součást ceny pronájmu i když se to jmenuje jinak.
Prohlášení vždy obsahuje hrubý příjem, bez jakéhokoli odečtení v této fáziVýdaje budou uvedeny později, v polích pro uznatelné výdaje.
Odečitatelné náklady pro pronajímatele: co si můžete odečíst od nájemného
Zákon o dani z příjmu fyzických osob umožňuje odečitatelnost příjmů z pronájmu všechny výdaje nezbytné k získání těchto výnosů a částky přidělené na amortizaci majetku a aktiv s ním převedených, za předpokladu, že odrážejí efektivní odpisy.
To se promítá do poměrně rozsáhlého seznamu konceptů, které, pokud jsou dobře zdokumentovány, Mohou výrazně snížit část nájemného, která je skutečně zdaněna.Pojďme se na ty hlavní podívat jeden po druhém.
1. Úroky a další náklady na financování
Pokud jste si dům koupili na hypotéku nebo si vzali úvěr na jeho rekonstrukci, můžete si jej odečíst úroky a další finanční náklady z investovaného vypůjčeného kapitálu při pořízení nebo vylepšení nemovitosti, například s Hypotéka ICO na první bydleníZahrnuje také poplatky za předčasné splacení nebo jiné finanční náklady, ale nikdy ne jistinu, kterou splácíte.
Příklad: pokud zaplatíte své bance během jednoho roku 6 000 EUR, z této částky 2 000 EUR tvoří úroky a poplatky a 4 000 EUR je splátka jistiny, Pouze úrok ve výši 2 000 EUR je odečitatelným nákladem. v oblasti výkonnosti pronájmu.
2. Náklady na údržbu a opravy
Následující položky jsou odpočitatelné: výdaje určené k udržení běžného užívání nemovitosti a jeho vybavení: malířské práce, opravy instalatérství, opravy elektroinstalací, drobné zednické práce atd.
Počítá se i s opravami nahrazení prvků podobnými: výměna starého kotle za ekvivalentní, výměna dveří za jiné s podobnými vlastnostmi, renovace výtahu za výtah s podobným výkonem atd.
Místo toho, Částky vynaložené na přístavby nebo vylepšení nelze odečíst jako náklady na opravy které zvyšují pořizovací hodnotu nemovitosti (například přístavba pokoje, instalace luxusní kuchyně tam, kde dříve byla standardní, nebo přestavba starého bytu na vysoce kvalitní). Tato vylepšení se odečítají prostřednictvím odpisů, nikoli jako náklad za daný rok.
Dále existuje omezení kloubů: v každém cvičení, součet úroků, ostatních nákladů na financování a nákladů na opravy a údržbu Nesmí překročit celkový příjem z dané nemovitosti. Pokud jej překročíte, lze překročení v následujících čtyřech letech vyrovnat, za předpokladu, že s ohledem na stejný limit pro každou nemovitost.
3. Nestátní daně a příplatky
Součástí odečitatelných výdajů jsou: místní daně a poplatky vybírané z nemovitosti za předpokladu, že je majitel zaplatí a nejedná se o pokuty. Patří mezi ně mimo jiné:
- El IBI (daň z nemovitosti).
- Poplatek za svoz odpadu, pouliční osvětlení, úklid, příjezdové cesty nebo podobné poplatky.
- Další obecní příplatky přímo spojené s nemovitostí.
Pokuty nebo sankční přirážky, například za nezaplacení daní, Nikdy nejsou odpočitatelné.
4. Výdaje Společenství a společné služby
Následující položky jsou také odpočitatelné: částky vzniklé třetím stranám v důsledku osobních služeb související s nemovitostí. Z praktického hlediska to zahrnuje:
- Poplatky sdružení vlastníků domů.
- Výdaje na správu nemovitostí, nosiče zavazadel, zahradničení, úklid společných prostor atd.
- Zvláštní posouzení schválená komunitou, za předpokladu, že je vy, jako vlastník, převezmete.
Pokud přenesete poplatky za komunitu na nájemníka a ten je zaplatí přímo, nebudete si to moci odečíst jako výdaj (protože ve skutečnosti nenesete povinnost platit poplatky za komunitu). Pokud platíte poplatky za komunitu a nájemník ne, bude se jednat o daňově uznatelný výdaj.
5. Pojištění související s nájemním bydlením
Můžete odvodit, pojistné vázané na pronajatou nemovitost: pojištění domácnosti s více riziky, pojištění proti požáru, pojištění občanskoprávní odpovědnosti, pojištění proti rozbití skla a dokonce i specifické pojistky na ochranu proti neplacení nájemného.
Tyto pojistné smlouvy se obvykle objevují v sekci „ostatní daňově uznatelné výdaje“ v programu Renta Web, ale účinek je stejný: Snižují čistý výnos z pronájmu..
6. Náklady na formalizaci smlouvy a právní obhajobu
Následující položky jsou odpočitatelné: poplatky realitní kanceláře za nalezení nájemníka nebo správu smlouvy, notářské nebo soudní náklady přímo související s nájemní smlouvou, jakož i náklady na právníka a advokáta vyplývající z konfliktů s nájemcem (nároky na nájemné, vystěhování atd.).
Za předpokladu, že je výdaj řádně zdokumentován a souvisí s nájemným, Lze jej zahrnout do výdajů ve fiskálním roce, ve kterém vznikl.Pokud to vyžadují regionální předpisy, je vhodné zaregistrujte ho u příslušného úřaduzejména v případech turistických pronájmů.
7. Poplatky za energie hradené majitelem
V některých nemovitostech hradí pronajímatel náklady na energie (elektřinu, vodu, plyn, internet) a nájemník platí „kompletní“ nájemné. V těchto případech, pokud náklady skutečně hradíte vy, Účty za energie jsou daňově uznatelné.
Pokud nájemce platí společnosti přímo, nebo mu vy přenesete plné náklady jako součást nájemného, pak Za tuto položku nebudete mít odpočitatelný výdaj, pokud není zřejmé, že tuto částku nepobíráte jako dodatečný příjem.
8. Pochybné pohledávky (nezaplacené nájemné)
Dalším klíčovým bodem je možnost odečtu částky, které vám nájemník dluží a které je obtížné vymáhatToto pravidlo umožňuje, aby byly považovány za výdaj, pokud:
- Dlužník je v situace v bankrotunebo
- Uplynulo více než šest měsíců od prvního neúspěšného pokusu o inkaso (například první žádosti o platbu).
Pokud vám nájemník později zaplatí dlužnou částku, je to povinné. zaznamenat tuto částku jako příjem v rozpočtovém roce, ve kterém je konečně vybrána.
9. Amortizace nemovitosti
Kromě „každodenních“ výdajů vám daňový úřad umožňuje odečíst si roční amortizace na odpisy nemovitostiObecně řečeno, můžete uplatnit až 3 % ročně na vyšší z těchto dvou hodnot:
- El pořizovací cena (bez hodnoty pozemku), nebo
- El katastrální hodnota budovy (také s výjimkou pozemku, který je obvykle uveden na daňovém dokladu o dani z nemovitosti).
Rychlý příklad: pokud je stavební hodnota bytu bez přízemí 150 000 EUR, maximální odpis bude 4 500 EUR ročně (3 %)Program Renta Web to obvykle vypočítá automaticky po zadání základních údajů o nemovitosti.
10. Odpisy nábytku, spotřebičů a jiného movitého majetku
Pokud pronajímáte zařízenou nemovitost, můžete také splatit svou investici. nábytek, spotřebiče, zařízení a instalaceObecně platí, že je povoleno 10% roční odpisování pořizovací ceny těchto aktiv, za předpokladu, že jsou efektivně využívána pro pronajatý majetek.
Například pohovka v ceně 1 000 EUR nebo lednička v ceně 600 EUR se může amortizovat v průběhu času. ve výši 10 % ročně jako odečitatelný náklad po dobu trvání pronájmu.
Limity, proporcionalita a roky, ve kterých se nepronajímá celoročně
V mnoha případech nebyla nemovitost pronajímána celý rok nebo ji majitel využíval pouze částečnou dobu. To výpočet poněkud komplikuje, protože Ne všechny výdaje lze alokovat na 100 %..
Pravidlo je, že můžete odečíst pouze poměrná část běžných výdajů (daň z nemovitosti, poplatky za bydlení, pojištění, energie…) odpovídající době, po kterou byla nemovitost skutečně pronajata. Pokud si ji pronajmete na 10 měsíců a je prázdná nebo vám k dispozici po dobu 2 měsíců, můžete si uplatnit pouze 10/12 těchto výdajů.
Existuje jedna rozumná výjimka: náklady na opravy a údržbu vynaložené v době, kdy je nemovitost prázdná, aby ji bylo možné okamžitě pronajmout Obvykle jsou uznávány jako odpočitatelné, i když v těchto měsících není žádný nájemník.
Dále za dny, kdy byla nemovitost prázdná, ale k dispozici (druhý domov, nemovitost, kterou nevyužíváte, ale ani nepronajímáte), uplatňuje finanční úřad tzv. imputace příjmů z nemovitostícož znamená placení minimálních daní za pouhé vlastnictví nemovitosti.
V prohlášení budete muset u každé nemovitosti uvést, dny, kdy bylo pronajato, a dny, kdy vám bylo k dispoziciaby program provedl správné rozdělení.
Snížení čistého příjmu z pronájmu primárního bydliště
Jakmile je vypočítán čistý výnos (příjem mínus náklady včetně odpisů), objeví se jedna z velkých výhod: slevy na nájemném v hlavním bydleníkteré závisí na datu uzavření smlouvy a platných předpisech.
Po léta činilo obecné snížení pronájmu primárních bytů 60 %. S novým zákonem o bydlení, pro smlouvy podepsané od května 2023 a s účinností od daňového roku 2025–2026, celkové snížení činí 50 %s možným navýšením, pokud budou splněny určité požadavky.
V současné době se pro pronájmy běžných bytů používají následující scénáře:
- Obecné snížení o 50 % z čistého příjmu u nově uzavřených smluv, které splňují podmínky pro pravidelný pronájem bydlení.
- 60% snížení pro nájemní smlouvy na primární bydlení podepsané před 26. květnem 2023, které si zachovávají předchozí režim.
- 90% snížení pokud se nemovitost nachází v oblasti s napjatým trhem a pronajímatel sníží nájemné alespoň o 5 % oproti předchozí smlouvě.
- 70% snížení pokud je pronajímáno mladým lidem ve věku 18 až 35 let v napjatých oblastech nebo v jiných specifických případech, které nařízení zvažuje, jako například některé sociální pronájmy.
Tato snížení se vždy uplatňují na kladný čistý výnosPokud je výsledek příjmů mínus výdaje záporný, vytvoří se zůstatek, který bude v následujících letech vyrovnán, ale nedojde k žádnému snížení.
Je také nezbytné, správně deklarovat všechny údaje o pronájmuvčetně daňového identifikačního čísla nájemníka (NIF). Pokud daňový úřad zjistí nenahlášený nebo nesprávně nahlášený nájem, uloží nejen pokuty, ale také může zamítnout uplatnění jakéhokoli snížení a donutit vás platit daně ze 100 % čistého příjmu bez bonusů.
Praktický příklad: kolik si daňový úřad vezme z pronájmu za 500 eur?
Abychom to rychle pochopili, představte si pronájem 500 € měsíčněTedy 6 000 EUR ročně. Předpokládejme, že majitel dokáže odůvodnit 20 % odečitatelných výdajů (daň z nemovitosti, poplatky za komunitu, pojištění, drobné opravy atd.), tedy 1 200 EUR.
Čistý výnos před snížením by byl 4.800 €Pokud nájemné splňuje podmínky pro obecnou 50% slevu, snížený čistý příjem bude činit 2 400 EUR. Pokud pronajímatel spadá do 19% daňového pásma, bude přibližná daň:
- 2 400 € x 19 % = 456 € ročně daně z příjmu fyzických osob z tohoto pronájmu.
V praxi majitel vydělá 6 000 EUR hrubého, vynaloží 1 200 EUR na výdajích a zaplatí přibližně 456 EUR na dani z příjmu, takže čistý zisk „po zdanění“ je kolem 4 344 skutečných €.
Jak krok za krokem zahrnout pronajatou nemovitost do daňového přiznání
Kromě teorie je proces podání daňového přiznání poměrně strukturovaný. Zaprvé, daňový úřad obvykle již poskytuje potřebné informace. seznam nemovitostí registrovaných na vaše jméno, s jeho katastrálními referencemi.
Budete muset najít pronajatý byt a v sekci Nemovitosti (obvykle „Sekce C“ na Renta Web) označit, že se jedná o pronajatý majetekPoté se vás program zeptá na různé informace:
- Datum zahájení a případně datum ukončení pronájmu.
- Počet pronajatých dnů a počet dnů, které máte k dispozici.
- Celková částka účtovaná nájemci.
- Podrobnosti o odečitatelných výdajích (daň z nemovitosti, poplatky za bydlení, hypotéka, pojištění atd.).
- NIF nájemce nebo nájemníky, aby bylo možné informace porovnat.
Zadáním všech dat program sám vypočítá čistý výnos a uplatní odpovídající snížení v závislosti na datu uzavření smlouvy a typu leasingu. Tato částka bude nakonec zahrnuta do vašeho obecného základu daně, kam se započítávají i vaše mzdy a důchody.
Změna bydliště: pronajmete si svůj dům a stěhujete se do pronajímané nemovitosti
Velmi častou situací je, že někdo Vzdá se svého domu, pronajme ho a sám se přestěhuje do pronajatého bytu. do jiného domu. V těchto případech vyvstává několik velmi typických daňových otázek.
První: Která nemovitost by měla být uvedena jako daňová adresa v daňovém přiznání? Odpověď je jednoduchá: bydliště, kde jste bydleli k 31. prosinci daného roku, je deklarováno jako vaše hlavní bydliště, bez ohledu na to, zda jste dříve bydleli v jiném.
Za druhé: pokud byste uplatňovali daňový odpočet z investice do hlavního bydliště (starý hypoteční režim), můžete si ji i nadále odečítat, dokud splňujete požadavky, ale pouze po dobu roku, ve kterém byla daná nemovitost fakticky vaším hlavním bydlištěm.
V praxi program věci rozdělí: na jedné straně bude s vaším starým domem zacházet jako pronajatá nemovitost s jejími kapitálovými výnosy z nemovitostíNa druhou stranu si uchová informace nezbytné k tomu, aby se v případě potřeby i nadále uplatňoval odpočet investic do hlavního bydliště v poměrné části roku, ve kterém jste v něm bydleli.
Slevy pro nájemníky: kdy je nájemné daňově uznatelné v dani z příjmu fyzických osob
Nejen pronajímatelé si mohou snížit daně prostřednictvím nájemného. V určitých případech z toho mohou mít prospěch i nájemníci. slevy na nájemné z hlavního bydlištějak na státní úrovni (u starších smluv), tak na regionální úrovni; pokud s tím začínáte, obraťte se prosím na naše Kompletní průvodce vaším prvním pronájmem.
Na úrovni státu, odpočet za nájemné z hlavního bydliště Platí to pouze pro smlouvy podepsané před 1. lednem 2015za předpokladu, že daňový poplatník již daň uplatňoval a nadále splňuje požadavky na zdanitelný příjem. Státní částky jsou obecně řečeno:
- Základ daně roven nebo nižší než 7 720 EUR: odpočet 10,05 % z vyplacených částek.
- Zdanitelný příjem mezi 7 720 EUR a 24 107,20 EUR: odpočet se postupně snižuje, dokud zcela nezmizí.
- Pokud je tato hranice překročena, Státní slevu nelze uplatnit.
Souběžně si mnoho autonomních komunit vytvořilo vlastní vlastní srážky pro nájemníky, obecně zaměřené na mladé lidi, osoby se zdravotním postižením, velké rodiny, obyvatele venkovských oblastí nebo daňové poplatníky s nízkými příjmy.
Mnoho z těchto výhod vyžaduje, aby smlouva byla řádně formalizovaná, aby nájemné bylo hrazeno sledovatelnými prostředky (převody, inkasa) a aby součet zdanitelných částek nepřekročil určité limity. Proto je zásadní, aby si nájemce uchovával všechny platební doklady a Nepodléhejte pokušení platit „pod stolem“.protože poté pro něj bude nemožné prokázat částky.
Hlavní regionální daňové odpočty související s nájemným
Seznam regionálních daňových odpočtů je velmi rozsáhlý a často se mění, ale lze zdůraznit některá obecná pravidla, která jsou společná pro mnoho regionů:
Daňové odpočty pro nájemníky (hlavní bydliště)
Ve většině autonomních komunit si nájemníci mohou odečíst určité procento z nájemného zaplaceného za jejich hlavní bydliště, pokud splňují určité podmínky. věk, příjem a osobní situaceNěkteré reprezentativní příklady:
- Andalusie: 15% odpočet z nájemného s obecným limitem 600 EUR (až 900 EUR v případě invalidity) pro osoby mladší 35 let, starší 65 let nebo určité chráněné skupiny.
- Asturie: obecný odpočet ve výši 10 % s limitem 500 EUR; pro daňové poplatníky do 35 let se procento zvyšuje na 20 % s limitem 1 000 EUR, s výhradou omezení příjmů.
- Kanárské ostrovy: Odpočet 24 % z nájemného, maximálně 720 EUR, u určitých daňových základů; navíc 25 % s limitem 1 200 EUR v případech spojených s prodlením s platbou.
- Kantábrie: 10% odpočet (limit 300 EUR individuálně nebo 600 EUR společně) pro mladé lidi, seniory a osoby se zdravotním postižením; 20 % a vyšší limit, pokud se dům nachází v oblastech ohrožených vylidňováním.
- Katalánsko, Extremadura a další: podobné programy s procenty kolem 10 % a limity 300 až 600 eur, zvýšenými pro velké rodiny nebo rodiny s jedním rodičem.
- Galicie, Kastilie a León, Kastilie-La Mancha, La Rioja, Valencijské společenství, Region Murcia, Madridské společenství, Navarra a Baskicko: každá oblast má svou vlastní tabulku procent (od 10 % do 30 % nebo více) a v mnoha případech i roční limity. štědřejší pro osoby mladší 35 let, velké rodiny nebo osoby se zdravotním postižením.
Regionální daňové odpočty pro pronajímatele
Některé obce také motivují pronajímatele dalšími výhodami, které nad rámec těch, které poskytuje stát. Mimo jiné:
- Baleárské a Kanárské ostrovy: srážky pro pojistné, které kryje neplacení nájemného nájemního bydlení s vysokými procenty (až 75 %) a limity kolem 150–440 EUR.
- Aragon: 30% odpočet regionální daně odpovídající příjmu z pronájmu sociálního bydlení postoupeného Plánu sociálního bydlení.
- Valencijské společenství: 5% odpočet z hrubého příjmu, pokud nájemné nepřesahuje určité referenční ceny; specifické výhody také pro pronajímatele, kteří se účastní programů na podporu cenově dostupného pronájmu.
- Madridské společenství: 10% slevy na určité výdaje spojené s pronájmem bytu (opravy, formalizace smluv, pojištění, energetické certifikáty) s mírnými limity.
Tyto pobídky jsou doplňkem státních pobídek, takže pokud jste vlastníkem nemovitosti, je vždy dobré si ověřit příslušnou sekci. regionální daňové odpočty ve vašem regionu před uzavřením prohlášení.
Povinnosti, sankce a osvědčené postupy při deklarování nájemného
Pronájem domu zahrnuje řadu Daňové povinnosti, které by se neměly ignorovatMezi nejdůležitější patří:
- Příjmy z pronájmu vždy uvádějte v IRPF (dani z příjmu fyzických osob) pomocí formuláře 100.
- Skladujte nejméně čtyři roky všechny faktury, účtenky a podpůrné dokumenty výdajů a příjmů.
- Formalizujte smlouvu písemně a v případech, kdy to vyžadují regionální předpisy, zaregistrujte ho u příslušného úřadu.
- Nepokoušejte se část nájemného „schovat“ v hotovosti, protože křížové odkazy mezi pronajímatelem a nájemcem a bankovními informacemi znamenají, že Ministerstvo financí má mnoho způsobů, jak odhalovat nesrovnalosti.
Pokud daňový úřad zjistí, že jste nepřiznali nájemné, může požadovat úhradu nezaplacených splátek z nepředepsaných daňových období a úroky z prodlení a penále což může dosáhnout až 150 % toho, co jste měli zaplatit. A jak je uvedeno, v těchto případech Náhle ztratíte nárok na uplatnění slev na čistý zisk, což dále zvyšuje účet.
Proto se kromě dodržování zákona vyplatí udržovat minimální úroveň organizace: mít jasno v tom, kolik vyděláváte, kolik utrácíte za nemovitost, jaká část odpovídá době pronájmu a Jak vše vměstnat do výroku s logikou a důkazy pro případ, že by někdy proběhla kontrola, a plánujte výdaje tak, abyste si snížili daňovou povinnost.
Stručně řečeno, ať už jste pronajímatel nebo nájemník, přesně vědět Jaké příjmy z pronájmu je nutné přiznat, jaké výdaje jsou odpočitatelné, jak fungují státní slevy a na jaké regionální slevy máte nárok. Umožňuje vám nejen vyhnout se problémům s daňovými úřady, ale také platit spravedlivě a využít všech výhod, které systém nabízí těm, kteří správně deklarují svůj příjem z pronájmu.
