Co je hodnota investice?

V komerčních nemovitostech existuje několik typů „hodnoty“ dané nemovitostem, které všechny slouží různým lidem k různým účelům. Při provádění jakéhokoli typu analýzy nemovitosti bude vždy do značné míry zohledněna její hodnota.

V tomto článku budeme zkoumat rozdíl mezi tržní hodnotou aktiva a jeho investiční hodnotou. Tržní hodnota vs. Hodnota investice v CRE. Mezi různé typy „hodnoty“ v komerčních nemovitostech patří:

• Tržní hodnota
• Hodnota investice
• Zajistitelná hodnota
• Hodnota hodnocení
• Likvidační hodnota
• Náhradní hodnota

Někdy mohou být hranice mezi těmito typy hodnot trochu rozmazané, zvláště když konkrétně bereme v úvahu tržní a investiční hodnotu.

Druhy hodnoty nemovitostí

Druhy hodnoty nemovitostí

1. Tržní hodnota

Tržní hodnota, neboli „reálná“ tržní hodnota, je nejčastěji zmiňovaným typem hodnoty nemovitosti a je hodnotou použitou v procesu upisování půjčky.

Institut pro hodnocení „Tržní hodnota“: Co to ve skutečnosti znamená “od Institutu pro hodnocení poskytuje historický přehled„ hodnoty “a„ tržní hodnoty “, včetně mnoha definic z různých zdrojů.

Příkladem je společnost Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), která uvádí, že tržní hodnota je „nejpravděpodobnější cena, kterou by nemovitost měla mít na konkurenčním a otevřeném trhu za všech podmínek nezbytných pro spravedlivý prodej.“.

Jinými slovy, co je kupující ochoten zaplatit a prodejce ochotný akceptovat, protože všechny ostatní okolnosti jsou standardní a očekávané.

2. Hodnota investice

Investiční hodnota je hodnota, kterou nemovitost nabízí konkrétnímu investorovi. Je to hodnota, kterou by byl investor ochoten za nemovitost zaplatit.

Bez ohledu na tržní hodnotu bude vždy existovat limit toho, co je investor ochoten do aktiva ponořit.

Hodnota investice je založena na vlastní kvalifikaci investora, dostupném kapitálu, daňové sazbě a financování.

3. Zajistitelná hodnota

Jedná se o částku majetku, u níž existuje potenciální riziko poškození, aby bylo možné určit pojistné krytí.

Jinými slovy, jaká je hodnota části majetku, která může být kryta pojistnou smlouvou.

4. Oceněná hodnota

Odhadovaná hodnota je hodnota nemovitosti určená místním daňovým poradcem pro účely daně z nemovitosti.

5. Likvidační hodnota

Likvidační hodnota určuje pravděpodobnou cenu, za kterou by nemovitost prodala během nuceného prodeje, jako je exekuce nebo daňový prodej.

Likvidační hodnota se používá v době, kdy existuje omezené okno pro vystavení trhu, nebo pokud existují jiné omezující prodejní podmínky.

6. Náhradní hodnota

Jedná se o náklady na nahrazení struktury identickou náhradní strukturou, která má stejnou užitečnost jako původní vlastnost.

Nyní může komerční nemovitost kdykoli určit kterýkoli z výše uvedených typů hodnoty.

A je docela možné, že žádná z hodnot není stejná (i když je pravděpodobné, že alespoň některé z nich jsou blízké).

To platí zejména při zvažování rozdílu mezi tržní hodnotou a investiční hodnotou: to, že nemovitost musí získat určitou částku, neznamená, že investor nabídne něco, co jí je blízké.

Také to, co je na konkrétním trhu vnímáno jako „cenné“, nemusí pro investora být.

Mějte na paměti definice každého z nich, pojďme se podívat na různé přístupy jak pro tržní, tak pro investiční hodnotu, abychom ukázali jejich rozdíly podrobnějším způsobem.

Přístupy k tržní hodnotě

Tržní hodnota je to, co se určuje během ocenění.

Během procesu upisování půjčky mnoho věřitelů použije externí odhadce k získání odhadu tržní hodnoty nemovitosti.

Tržní hodnota je to, co se používá k určení vhodné výše hypotéky.

Jak tedy odhadci určují tržní hodnotu?

Ve skutečnosti existuje mnoho způsobů. Než se však cokoli z toho stane, je třeba rozlišit nejvyšší využití vlastnosti.

V zásadě je třeba určit legální užívání nemovitosti, která přináší nejvyšší hodnotu - proto přemýšlejte o věcech, jako je zónování, užívání nemovitosti, velikost nemovitosti, finanční výkonnost atd.

Stručně řečeno, jaký je potenciální „strop“ nemovitosti a celé její parcely?

Jakmile je vše vytesáno do kamene, může odhadce přejít k hodnocení nemovitosti.

Obecně existují tři oceňovací přístupy, které odhadci používají k určení reálné tržní hodnoty obchodního aktiva:

1. Prodejní přístup:

Přístup k prodeji vám dává hodnotu nemovitosti při pohledu na další nedávné prodeje velmi srovnatelných aktiv.

2. Přístup kapitalizace příjmu:

Přístup založený na příjmu jednoduše odvozuje hodnotu nemovitosti z příjmu, který generuje.

3. Nákladový přístup

Tento přístup zakládá hodnotu nemovitosti na nákladech na reprodukci této vlastnosti, po odečtení akumulovaných odpisů.

Přístupy k investiční hodnotě

Zatímco se při hodnocení upisování půjček používá proces tržní hodnoty, při rozhodování o tom, kolik za nemovitost zaplatit, investoři také zváží, jaká má pro ně nemovitost hodnotu.

Hodnota investice je částka, kterou je investor ochoten zaplatit s ohledem na své cíle, cílovou návratnost a daňovou pozici.

Jelikož je tržní hodnota pro trh vždy jedinečná, investiční hodnota je pro investora jedinečná.

S tím přichází řada dalších přístupů, které lze použít k určení hodnoty, na rozdíl od formálnějších hodnocení požadovaných odhadci.

Toto jsou nejběžnější měřítka oceňování investic:

1. Srovnatelné prodeje (Comps):

V zásadě se jedná o stejný přístup ke srovnání prodeje zmíněný výše.

2. Multiplikátor hrubého příjmu (GRM)

Jedná se o vztah, který měří hodnotu tak, že se vezme hrubý příjem, který nemovitost produkuje po celý rok, a vynásobí se tržním multiplikátorem hrubého příjmu.

3. Hotovost při vrácení peněz

Návratnost hotovosti je další jednoduchý vztah, který se vypočítá tak, že se vezme pro forma hotovostní tok za první rok (před zdaněním) a vydělí se celkovými náklady na počáteční investici.

4. Přímá kapitalizace

Jedná se o stejný přístup přímé kapitalizace uvedený výše, který používají odhadci. Složení toku příjmů nemovitosti je velmi běžný a jednoduchý způsob, jak určit tržní i investiční hodnotu komerčního majetku.

5. Zlevněný peněžní tok

Model diskontovaných peněžních toků se používá k nalezení vnitřní míry návratnosti (IRR), čisté současné hodnoty a srovnání akumulace kapitálu.

Takže když budeme znát různé přístupy k vytváření těchto hodnot, pojďme uchopit způsob, jakým se tyto typy hodnot od sebe liší.

Tržní hodnota vs. Hodnota investice

Stručně řečeno, tržní hodnota je hodnota nemovitosti na otevřeném trhu, určená oceněním.

Hodnotu investice určuje skutečný investor na základě jeho jedinečných investičních kritérií a cílů.

Níže uvedeme příklad:

Předpokládejme, že individuální investor uvažuje o koupi malého bytového domu.

Majetek je na základě smlouvy za 1.2 milionu USD a usiluje o minimálně 10% návratnost aktiva.

Na základě cílového výnosu investora byste mohli zaplatit až 1,4 milionu dolarů a stále splnit svůj cíl.

V tomto scénáři investor zjistí, že může získat půjčku ve výši 960.000 80 USD (20% hodnoty půjčky), amortizovanou za 5 let ve výši XNUMX%.

Nyní předpokládejme, že během procesu upisování hodnotí odhad banky třetí stranou hodnotu nemovitosti na 1.000.000 1,2 XNUMX USD namísto XNUMX milionu USD, do kterých je kupující uzamčen.

Toto posouzení by snížilo částku způsobilé půjčky na 800.000 80 USD (na základě 960.000% LTV) namísto dříve očekávaných XNUMX XNUMX USD.

Bohužel však v tomto scénáři prodejce odmítne prodat za méně než 1.200.000 XNUMX XNUMX USD.

To by učinilo tuto transakci nad tržní, což jednoduše znamená, že prodejní cena je vyšší než aktuální tržní hodnota nemovitosti.

Má tedy smysl, aby investor pokračoval v této dohodě?

Nová výše půjčky by snížila návratnost z 22% na 16%, ale to stále překračuje investiční cíl 10% návratnosti.

Ve většině případů by tržní a investiční hodnoty měly být zhruba stejné, ale občas se rozcházejí.

Dále je také docela možné, že investiční hodnota je vyšší než tržní hodnota.

To se může stát, když je hodnota pro kupujícího vyšší než hodnota pro průměrného, ​​dobře informovaného kupujícího.

Řekněme například, že firma expanduje do nové budovy přes ulici od svého současného umístění, přičemž platí více než tržní hodnota, aby rostla poblíž a zaplnila prostor, který by jinak obsadili konkurenti.

Při hledání strategické výhody je pro ně hodnota o něco vyšší - dodatečné náklady mohou být oprávněné.

V případě investora by investiční hodnota mohla přesáhnout tržní hodnotu v důsledku příznivých podmínek financování nebo nepřenosného daňového zacházení.

Hodnota investice samozřejmě může být také nižší než tržní hodnota.

Možná investor hledá kancelářskou budovu, ale specializuje se na nemovitosti pro více rodin.

Pro ně bude mít kancelářská budova nižší investiční hodnotu díky křivce učení a dalším souvisejícím dodatečným nákladům.

Dalším scénářem, kdy by hodnota investice mohla být nižší než tržní hodnota, je situace, kdy investor vyžaduje nadprůměrný výnos na základě výkonu svého stávajícího portfolia.

Hledání podniků, které mají smysl

Celkově to záleží na každém jednotlivém realitním obchodu.

Okolnosti se drasticky liší.

Nejbezpečnějším krokem je obecně zajistit, aby investice měla smysl z hlediska obou hodnotových hodnot.

Hodnota investice je subjektivnější, a proto by neměla být zneužívána, ale musí být brána v úvahu.

Důležitost hodnoty investice

Důvod, proč je hodnota investice důležitá pro potenciální kupce nemovitosti, je ten, že chtějí porovnat cenu nemovitosti s očekávanou mírou návratnosti. Když zjistí konkrétní míru návratnosti, mohou měřit spodní řádek investice s předpokládanou cenou, kterou za nemovitost zaplatí. To umožňuje investorovi činit inteligentní nákupní rozhodnutí, která jsou v souladu s jejich investičními cíli.

Jak určit hodnotu investice

Jelikož hodnota investice závisí na cílech investora, je hodnota pro každého investora jedinečná. Různí investoři mohou používat stejné metody oceňování a získávat různé investiční hodnoty. Při určování investiční hodnoty aktiva si mohou investoři vybrat z několika metod oceňování. Níže uvádíme nejčastěji používaná investiční opatření:

1. Srovnatelný prodej

Odhadci také používají metodu srovnání prodeje. Investor porovná podobné nemovitosti podle rozlohy nebo podle jednotek.

2. Multiplikátor hrubého příjmu

Metrika měří hodnotu investice vynásobením hrubého příjmu, který nemovitost vyprodukuje za rok, multiplikátorem hrubého příjmu (GRM). Hodnota GRM je odvozena z podobných nemovitostí na stejném trhu.

3. Návratnost hotovosti v hotovosti

Hodnota návratnosti hotovosti se vypočítá vydělením pro forma hotovosti v prvním roce celkovou počáteční investicí.

4.  Přímá kapitalizace

Přímé složení je dalším měřítkem používaným odhadci. Skládá se z kapitalizace toku příjmů nemovitosti a je běžnou metodou používanou k určení tržní a investiční hodnoty komerčních nemovitostí.

5. Diskontovaný peněžní tok (DCF)

Model DCF se používá k výpočtu čisté současné hodnoty, vnitřní míry návratnosti a srovnání akumulace kapitálu. Sazby uvedené výše, i když poskytují užitečné informace, mají také několik omezení. Tato omezení jsou vyřešena výpočtem diskontovaného peněžního toku.

Hodnota investice vs. tržní hodnota

Zatímco hodnota investice měří potenciální hodnotu investice na základě určitých podmínek, tržní hodnota měří skutečnou hodnotu investice na základě sil nabídky a poptávky na volném trhu. Tržní hodnota se určuje prostřednictvím procesu hodnocení. Liší se od investiční hodnoty, která bere v úvahu jedinečné cíle, záměry a potřeby dané nemovitosti.

Hodnota investice může být nižší nebo vyšší než tržní hodnota. Závisí to na konkrétní situaci nemovitosti v té době. Investiční hodnota může být vyšší než tržní hodnota, pokud kupující umístí na nemovitost vyšší hodnotu než informovaný kupující.

Ve skutečném světě může tato situace existovat, pokud společnost rozšíří své zařízení na větší budovu, která byla uvedena do prodeje ve své současné kanceláři. Společnost je ochotna souhlasit s cenou vyšší, než je tržní hodnota budovy, aby se zajistilo, že konkurenti zůstanou mimo oblast.

V takovém případě je dodatečná investiční hodnota odvozena od strategické výhody, kterou společnost získá zakoupením nemovitosti. Jediný investor může také souhlasit s investiční hodnotou vyšší, než je tržní hodnota. K tomu dochází, pokud investor získá zvláštní daňový status nebo velmi výhodné podmínky financování.

Alternativně může být investiční hodnota také nižší než tržní hodnota. Může nastat, když investice není typem nemovitosti, na kterou by investor obvykle zaměřil své úsilí. Například multi-rodinný vývojář, který zvažuje myšlenku výstavby hotelu, může způsobit, že hodnota investice bude nižší než tržní hodnota.

Může to být výsledkem vysokých nákladů na učení se při vývoji nemovitosti nebo proto, že investoři požadují nadprůměrnou návratnost nemovitosti kvůli alokaci a diverzifikaci jejich portfolia. Tato omezení jsou vyřešena výpočtem diskontovaného peněžního toku.