Hypotéka je podepsána jménem jedné osoby jako hlavního dlužníka a dalších jako spoludlužníků (volitelně). Jak ale změním hlavního dlužníka u hypotéky?
Může nastat případ, že budete muset změnit vlastnictví hypotéky kvůli jakékoli situaci: rozchod, úmrtí, prodej... Jak by pak tato změna probíhala? Vysvětlíme vám to v tomto článku, začneme?
Co to znamená změnit vlastníka hypotéky?
V případě hypotéky je držitel hypotéky považován za dlužníka hypotéky, tj. za osobu odpovědnou za vzniklý dluh. Pokud však dojde ke změně vlastnictví, je tento primární dlužník svých závazků zproštěn a přenechává je jiné osobě.
Je to tak snadné, jako to, co jste četli dříve? Pravdou je, že ne. Bankovní subjekty, u kterých se hypotéky uzavírají, změnu jen tak neakceptují, ve skutečnosti k ní musí být splněny nějaké okolnosti.
Lze tedy hypotéku změnit?
Rychlá a snadná odpověď na tuto otázku je ano, je možné změnit vlastnictví hypotéky. Ve skutečnosti se jedná o proces zvaný subrogace hypotečního dlužníka a souvisí se změnou smlouvy, která byla v té době podepsána.
Aby se tak ale stalo, musí být splněna řada důležitých a zásadních požadavků; bez nich banka nesouhlasí . Jaké to jsou?
Souhlas věřitele
V případě, že vám to stále není jasné, je držitelem hypotéky dlužník, tedy ten, kdo dluží. A kdo ty peníze půjčuje? Přesně tak, banka.
Pokud tedy banka odmítne změnit držitele hypotéky, nemůžete s tím nic dělat.
Studie solventnosti nového dlužníka
Jedná se o analýzu, kterou banka provádí, aby zjistila, zda je nový dlužník schopen úvěr splatit. Mějte na paměti, že když se změní majitel účtu, banka neví, zda bude nová osoba bonitní a schopná převzít dluh. Proto to souvisí s předchozím bodem a pokud je posouzení neuspokojivé, změnu vlastnictví nepovolí kvůli souvisejícím rizikům.
Záruka
Toto mohou některé banky od nového majitele účtu vyžadovat. Pokud jejich úvěruschopnost ukáže, že daná osoba nemá schopnost spravovat dluh, mohou nabídnout možnost ručitele, který usnadní převod. Tímto ručitelem může být jiná osoba nebo majetek patřící novému majiteli, který přebírá riziko v případě selhání.
Samozřejmě, že pokud tento dluh nebude zaplacen, může dojít ke ztrátě majetku, který slouží jako zástava.
Jak změnit majitele hypotéky?
Pokud banka souhlasí a akceptuje změnu, začíná proces subrogace pro hypotečního věřitele. A jaké jsou kroky?
První již bylo učiněno tím, že banka požádala o subrogaci dlužníka a aby banka dala souhlas s touto změnou.
Druhým krokem bude zaplacení poplatku za regres. A ano, to znamená, že změna držitele hypotéky zahrnuje platbu bance. Poplatek se bude lišit v závislosti na typu hypotéky, kterou máte, zda se jedná o fixní nebo variabilní úrok. Pokud je vaše hypotéka s fixním úrokem, poplatek činí 0,50 % po dobu prvních pěti let a 0,25 % od šestého roku.
V případě variabilních hypoték se první tři roky platí 0,25 %. Čtvrtý a pátý 0,15 % a ze sexu není provize.
Někdy je nutné zohlednit i další výdaje , například v situacích zahrnujících změnu vlastnictví v důsledku ukončení společného vlastnictví nebo prodej nemovitosti. Obdobně je nutné zahrnout i veškeré odhady nebo notářské poplatky.
Třetím a nyní posledním krokem by byla formalizace nové smlouvy, ve které se změní vlastník, který se této odpovědnosti zprostí a převezme jej nový vlastník.
V jakých případech je nutné provést změnu vlastnictví hypotéky
Změna majitele hypotéky se obvykle nedělá pravidelně. Jsou ale určité případy, kdy je to nutné. Mezi ně patří:
Prodej zastavené nemovitosti
Dům, chata, prostory... při prodeji jiné osobě a uprostřed je hypotéka, je nutné prodej oznámit bance a provést změnu vlastnictví.
Prodávající si obvykle odečte zbývající částku hypotéky a kupující převezme stávající hypotéku. Vše však závisí na tom, zda banka změnu akceptuje.
Pokud ji přijmete, bude muset kupující i prodávající podepsat smlouvu ve veřejné listině a se změnou bude muset souhlasit věřitel.
Smrt
Dalším případem, kdy ke změně držitele hypotéky dochází, je smrt držitele hypotéky. V tomto případě jsou dědici těmi, kdo při převzetí dědictví převezmou dluh (pokud jej nepřijmou, pak za tento dluh ani za majetek nebudou odpovídat).
V tomto případě, když hovoříme o úmrtí a dědictví, dědici po přijetí dědictví automaticky přecházejí na všechny dluhy, které po zesnulém zanechal.
Byt vyhynutí
Běžným scénářem je zánik kondominia (to znamená, když aktivum vlastní více než jedna osoba). Například když dojde k rozchodu nebo rozvodu.
V těchto případech si jeden z nich nemovitost ponechá a vy musíte s bankou vyjednat, aby akceptovala, že místo dvou nebo více vlastníků je pouze jeden (takže musí analyzovat, zda je solventní, zda má schopnost převzít dluh sám atd., a proto to akceptovat).
Je vám jasné, jak změnit vlastníka hypotéky a v jakých případech je to nutné? Setkali jste se někdy s tímto postupem?