Hrozí kolaps investic do společností v realitním sektoru?

Pandemie dokázala přinést to nejlepší z investování do akcií na globálním trhu s nemovitostmi. Majitelé domů s více penězi na útratu, nižšími hypotečními sazbami a novou svobodou práce na dálku připraveni přejít k větším a lepším věcem. Konečně se ale objevují náznaky, že jeho podoba začíná ztrácet dech, protože rostoucí úrokové sazby a zpomalující ekonomický růst táhnou trh níže. Teď je velká otázka, jak rychle to může začít padat...

Jaké jsou signály, že investice do realitních akcií zpomalují?​

Ceny na nejžhavějších trzích klesají 

Zatímco ceny na trhu s bydlením nadále rostou v USA a ve velké části Evropy, začaly klesat v Kanadě, na Novém Zélandu, v Austrálii a Švédsku, tedy v zemích, které měly v posledních letech nejatraktivnější trhy. To naznačuje, že investice do akcií společností v realitním sektoru ztrácejí sílu, protože úrokové sazby v těchto místech rostou a rostou pochybnosti o zdraví globálních realitních trhů. Postupem času by to mohlo způsobit, že kupující po celém světě budou opatrnější a slabiny se rozšíří globálně.

Indikátory směřují dolů⤵️

Ve většině velkých průmyslových zemí světa se v poslední době zhoršily tři věci: 

• Počet prodejů domů.
• Důvěra stavitelů.
• Schválení hypoték. 

Ceny nemovitostí mají tendenci následovat tyto počáteční nebo předstihové ukazatele se zpožděním několika měsíců. Kromě toho, jak jsme vysvětlili minulý týden, slabé stránky v sektoru bydlení se mohou přelít do širší ekonomiky, což by mohlo přidat ještě větší tlak na snižování cen investic do akcií realitních společností.

Investice do akcií společností z realitního sektoru se stávají nedostupnými羅​

Vzhledem k vyšším cenám domů a vyšším sazbám hypoték je pro potenciální kupce obtížnější koupit si dům. Ve skutečnosti mnozí ekonomové poukazují na zhoršující se měřítka cenové dostupnosti, jako jsou poměry ceny k příjmu a ceny k nájemnému, jako důkaz, že ceny dosáhly území bublina. Ve financích, když ceny domů neodpovídají tomu, co lidé vydělávají, říkáme, že se oddělili od svých základů. A varujeme, že čím dále se oddělí, tím brutálnější může být potenciální zvrat.

Při investování do akcií společností z realitního sektoru neexistuje rovnováha mezi nabídkou a poptávkou⚖️​

Tento postpandemický okamžik je zvláštní okamžik. Vysoká inflace a rostoucí úrokové sazby hypoték si vybírají krutou daň na rozpočtech spotřebitelů a zpomalují zájem o investice do akcií v oblasti nemovitostí. Mezitím se rychle zvýšil počet rozestavěných domů, protože narušení dodavatelského řetězce se konečně začíná zmírňovat. A i když ve většině regionů stále existuje nedostatek bytů, rychlejší než očekávaný nárůst nabídky spolu s poklesem poptávky by mohly vést investory k přehodnocení jejich názoru a pesimismu ohledně investic do akcií společností v reálném světě. realitní sektor.

To vše je součástí plánu Fedu

V USA dal Federální rezervní systém (Fed) velmi jasně najevo, že boj s inflací je jeho nejvyšší prioritou. K dosažení tohoto cíle je třeba zastavit investice do akcií na tuzemském trhu s nemovitostmi. Nejen proto, že nižší náklady na bydlení přímo ovlivňují způsob výpočtu inflace, ale také proto, že zchladí zbytek ekonomiky: investice do akcií nemovitostí jsou nejen největší třídou aktiv na světě, ale mají také přímý dopad na vytvoření kreditu.

Zhroutí se tedy investice do realitních akcií?

Zhoršující se fundamenty a kyselý sentiment v nadcházejících měsících jednoznačně zvýší tlak na pokles investic do nemovitostí, zejména v regionech, které zaznamenaly největší excesy. Ale i když ceny klesnou, což většina investorů stále neočekává, opakování krachu bydlení z roku 2008 je nepravděpodobné kvůli třem skutečnostem: (i) V současnosti je stále k dispozici velmi málo domů. Přestože se staví více domů, stále je domů méně než kupujících, a to by mělo snížit ceny, i když se nálada zhorší. (ii) Trh s bydlením je zdravější než v roce 2008. Podmínky pro poskytování úvěrů jsou mnohem přísnější, mnohem méně majitelů domů má variabilní sazby hypoték citlivé na míru a nedávný růst cen má spíše co do činění s nárůstem poptávky v období pandemie než s momentem čistá spekulace. Jinými slovy, ne, pravděpodobně nezažijeme kolaps, jaký jsme viděli během globální finanční krize. iii) Strukturálně zůstává poptávka po bydlení silná. Více mileniálů je v nejlepších letech, kdy kupují domy, a trvalé změny pracovních podmínek, jako jsou hybridní zaměstnání, byly pro ceny pozitivní. Investice do podílů na trhu nemovitostí je navíc velmi dobrým zajištěním proti inflaci, a to není tak snadné najít. Pokud to nestačí k přesvědčení potenciálních kupců ke koupi, pravděpodobně to stačí k tomu, aby někteří stávající majitelé neprodávali.

Kam tedy směřuje investice do akcií společností z realitního sektoru?吝

Nejpravděpodobnějším scénářem pro globální trhy s nemovitostmi je stagnace nebo dokonce pokles cen v následujících měsících. Ale dobří investoři (jako my) se nedívají jen na nejpravděpodobnější scénář, ale také na ty nejméně pravděpodobné. A jestli nás minulé krize něco naučily, pak to, že vazby mezi trhem s nemovitostmi, ekonomikou a finančními trhy nejsou vždy zřejmé. Málokdo ostatně čekal, že cenné papíry zajištěné hypotékou způsobí během světové finanční krize tolik zmatku. Dnes mohou být noví hráči, jako jsou institucionální investoři, slabým článkem, protože je obtížné zjistit, kolik si skutečně půjčili a jak hluboce se zabývají investováním do realitních akcií. Pokud si tedy kladete otázku, zda je vhodná doba investovat hodně času do nemovitostí, nebo dokonce zda je vhodná doba na pořízení vysněného bydlení, naše odpověď zůstává stejná; Ne. Současnou nevýhodou je, že riskujeme více než jen kompenzaci našich potenciálních zisků, takže je nejlepší počkat. Mohli bychom investovat do akcií společností v sektoru nemovitostí prodejem nakrátko prostřednictvím inverzního ETF, jako je např Krátké nemovitosti ProShares (REK) nebo banky prodávané nakrátko Australská centrální banka (CBA), Westpac (WBC), Národní australská banka (NAB) a Bankovní skupina pro Austrálii a Nový Zéland (ANZ).

Nejlepší strategií zůstává zůstat stranou a být připraven střílet, pokud se naskytne dobrá příležitost. Víme, že to není zrovna vzrušení z „Big Short“. Ale jak řekla zesnulá obchodní legenda Jesse Livermore: